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马跃成的博客

 
 
 

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自住商品房是明年房价决定因素  

2013-12-23 23:34:00|  分类: 万元,房后,宗自住 |  标签: |举报 |字号 订阅

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         自住商品房是明年房价决定因素

          /马跃成

 自住商品房是明年房价决定因素 - 马跃成 - 马跃成的博客

又到岁末年初,总结今年楼市的变动过程,预测明年的房价走势,成了各个地产年会上最主要的一个节目。地产明星纷纷登场亮相,如果谁要是不给明年房价一个说法,好像他就没法在地产圈混似地。虽然很多人对楼市的危险也是提心吊胆,但是这么多年风风雨雨中房价一直能够克服所有困难不断上涨,即使他们认为房价没有上涨的理由,但是也只能违心硬着头皮说房价要涨,这就是为什么主流观点普遍看涨的原因。

虽然很多人在乐观地预测房价上涨,但是,我看到任志强的观点是有些悲观和谨慎,他说,明年的上涨幅度不会超过一位数。不会超过一位数是什么意思?我理解就是任总没有上涨的信心了。因为一位数实在是很危险的,少有风吹草动就靠不住了。另外如果平均房价上涨一位数,必定有不少的项目是降价的,而只要有些项目开始降价,那么高房价的金字塔就岌岌可危了。最近我们看到一个消息说,国家统计局的报告称,广州市房价同比涨幅达20.9%,环比上涨0.8%。而同一天,广州市国土房管局公布的房价数据,环比大降10.6%,当月成交均价同比下降7.1%。同一城市的房价统计,出现截然不同的结果,不能不让我们浮想联翩。

国家统计局发布的9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况,除温州之外全部上涨,北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅价格同比涨幅均超过20%,其中北京同比涨幅最高,达到20.6%。这个数字,可能会让北京市领导感到很难堪的样子,因为,年初的时候,北京市主要领导均出面表示了对控制房价的信心,并且不但对开发商喊狠话,还劝导市民不要上当,谨慎购房。现在出现这样的结果,确实很尴尬。不过,值得高兴的是,市领导也没有说话不算数,当时说政府有办法控制房价,现在,这个办法开始有点效果了。这个办法就是“自住型商品房”到年底开始上市抽签了,这个可能成为北京房价的决定性因素。

自住型商品房只有限价,没有限制购房人,只要自住型,不管户籍何处,只要符合社保调件就能申请。5年期很快就到,而且很多人也不是从现在才开始办理社保,陆续就会有大批人口进入符合条件的购房大军。自住型商品房比周边商品房便宜30%左右,差距相当大,诱惑也相当大,有这样便宜的房子,还有谁非要急着买高价商品房?即使多等等也认了。这种心理必定要影响到市场上对普通商品房的供求关系。

市住建委称,将加大自主型商品住房的供应,年底前将建成2万套,明年计划推出5万套左右,此类住房面向全市符合限购条件的家庭,其中保障房轮候家庭及本市无房家庭优先购买;价格比周边商品住房低30%左右;套型以90平方米以下为主,购买此类住房后五年内不得上市,五年后上市收益的30%上交财政。从这个规定看,虽然是自住房,还是有一定的投资功能,必定是商品房,5年后上缴政府的只是30%的收益,而现在便宜的是房价的30%,对每一个购房人来说,自住型商品房确实是个好东西。

据了解,去年9月份开始,北京市加大土地供应,后4个月供地255公顷,是前8个月供地总量的1.4倍。因此,今年二三季度新开工面积同比分别增加76.0%63.0%,年底北京市商品住房供应将迎来高峰,库存将得到较大补充,供求矛盾会明显缓和,市场预期将得到调整,房价将逐步趋稳。市住建委负责人还表示,北京市在前三季度出让住房用地同比增加1.3倍的基础上,重点将通过“限房价、竞地价”的方式,加快自住型商品住房用地供应,着力满足需求最旺盛的刚性自住需求、改善型需求和夹心层家庭。北京市建委的资料证实,最近几年北京剔除保障房后的纯商品房住宅,平均在8万套左右,如果供应5万套的自住型商品房,也就是占市场成交的60%将都是限制价格的商品房,那么整体市场结构将出现质变。

      北京的房屋产权形式已经很多,经适房、廉租房、公租房、两限房、自建房、合作房、房改房等,现在有弄出一个“自住型商品房”,这与以前的两限房并无太大的不同,这个价格就应该是政府和老百姓能够接受的商品房的价格。1218日门头沟新城MC16-073地块公开招标。住总融创骏洋联合体以58.66亿元夺得该地块,创下北京宅地总价新高,折合楼面价16891/平方米。该地块约5万平方米需全部建设自住型商品住房,房屋销售限价为18000/平方米。这一地块的楼面价已经接近限价房的售价,面粉价格几乎接近面包。截至目前,北京已经有19宗自住型商品房地块出让。看来,开发商对自住型商品房的兴趣越来越大,地价也被越抬越高。不少开发商从原来的观望变成积极入市,这恐怕就是大势所趋,自住商品房扭转房价走势的作用已经显而易见。


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