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马跃成的博客

 
 
 

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楼市背后的交锋  

2013-11-30 11:22:00|  分类: 支柱,宏观调控,地 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    楼市背后的交锋

                                  /马跃成   (原载《好宅》创刊号)  

  楼市背后的交锋 - 马跃成 - 马跃成的博客

楼市十年调控九年涨是个笑话吗?如果说不是,那么该怎么解释房价越调越高的现象?在人们的抱怨声中,今年的《政府工作报告》说调控抑制了房价过快增长的势头,这个观点多少人能够接受?唱涨派的领军人物任志强曾经说过房价将30年上涨,但是也说过和萝卜白菜的价格比,实际上房价一分钱没涨。唱跌派的代表牛刀一直再说楼市崩盘了,但是他也说按照货币贬值和通货膨胀计算,房价实际上根本没涨,还降了呢。

本来一直是楼市交锋中最势不两立的观点,为什么最后得出差不多的结论?房价到底是涨了还是跌了?楼市的背后究竟还有多少秘密?好多人把任志强奉为神明,以为老任说房价涨就涨。但是在著名的徐滇庆牛刀大赌局中,牛刀以准确预测到房价下降的具体时间点而大获全胜。实际上,这些年的楼市交锋除了把本来严肃的房地产业搞成了娱乐圈外,没有一点实际意义。看起来异常尖锐的房价上涨问题其实根本就不是楼市的根本点,它只是一个表象参数。如果我们明白了房价上涨的背后其实是利益的较量,调控失败的原因根本不在政策本身的道理之后,我们就会楼市的发展和未来有个清醒的认识。

在今年的两会上,不出所料,房地产再次成为大会议论的焦点问题。220日国务院常务会议专题研究楼市调控问题,并发布“新国五条”,人们一直以为两会后公布的“实施细则”,在31日就提前面世了,这其中的理由不言自明。调控正未有穷期,长江后浪推前浪,房价上涨背后的楼市危机已经让高层如坐针毡。目前争论不休的20%个税方案,实际上要抑制的是楼市投资动机,某些人以任何税收都是搜刮民财的幌子,其实是想掩盖对调控进行最后抵抗的目的。

自从开始调控以来,一系列政策的着力点都是要坚决打击和抑制投机、投资行为,保护和鼓励自住需求。姜伟新有句话说的很实在,政策不可能让十三亿人都满意,只能符合大多数人的利益,符合长远利益。认识到这一点并不容易,从中,我们可以看到政府对控制房价的决心和信心。因为市场上对调控的反对声音一直比较强大,以前受此影响,调控政策总是变来变去,改过来改过去,大大影响了政策的有效性和调控效果。据东莞的市场人士介绍,早在五年前东莞的二手房转让已经按照差价的20%计征个税,到目前这项政策仍在执行中。这个政策的执行让东莞除了保持较低的房价外,对二手房的交易量有很大影响,房产投资也从涨价获利转向了出租收入,看起来这正像是未来楼市的雏形。

正像是一半是海水,一半是火焰的感觉,在一些大型房企动辄突破千亿元收入的时候,很多中小企业的业绩却令人堪忧。调控重拳之下房地产行业加速洗牌,市场份额正在向龙头企业集中。特别是从去年下半年开始,除了收缩信贷规模,还实施了“限购令”等政策,限购令也直接导致开发企业的信贷紧缩。这样,依托金融杠杆生存的很多开发企业,资金链条绷紧。随着调控的深入是坚持,一些资金链崩断的企业被淘汰,行业洗牌在所难免。在这个过程中,快速出货回笼资金成为很多开发企业的现实选择,低价入市,按照以价换量的模式寻找机会,进而引爆楼市房价大战。一些大型房企迅速调整战略,依靠其资金实力和市场优势,实现在危机中扩张的目标。正像调控不以打压楼市为目的一样,房地产市场的洗牌并不意味着行业的彻底没落,相反,未来的市场会更光明,洗牌是为了这个市场更加健康发展。

很多人都把楼市调控屡调屡败的原因,归结到地方政府的土地财政上,甚至认为,中央与地方矛盾是房价高企的真正原因。中央政府在房地产市场中的诉求是小康社会的健全,可是地方政府近年来越来越依赖卖地收入和与房地产有关的税费弥补日益扩大的财政赤字。地方政府希望房价高、地价高,中央政府希望房价低、地价低。在这个市场上毫无疑问,地产商的利益在里面,当然银行也有利益。钢铁行业、水泥、建材、家电,多少行业的兴衰也取决于房地产市场的状况。在这样一个利益博弈中,如何去兼顾多元利益,也只有通过进一步博弈达成妥协。中央与地方矛盾的焦点是因为地方政府存在巨大的财政缺口,如果仅在货币政策和现有房地产税上进行变革和调整,无异于隔靴搔痒,无法消除他们对调整房价的抵触情绪。既然分税制是在事权的基础上划分财权,就要厘清中央和地方的事权划分,避免在事权归属上出现混淆交叉,因此分清中央和地方的财权事权才是解决问题的根本所在。

房价是近几年最牵动人心的焦点话题,尽管中央采取了一系列抑制房价上涨过快的措施,但房价仍然是高高在上。本来,由于房地产特有的不动产特点,发展房地产业关联度强、带动系数大,通过关联产业和拉动消费对经济增长的贡献率超过了20%,这就使得房地产业对国民经济发展起着关键性作用。而且它的前瞻效应,后续效应和旁侧效应也非常突出,涉及面很广。城市化的需求和市场化的动力一步一步地把房地产业推上了中国经济火车头的地位,这也就成了楼灾的开始。实践证明,宏观调控单一的打压房价,并不能从根本上解决问题。目前的房地产业开发商囤地暴利、投机者炒房暴利、各行各业都进军房地产的发展模式,必然导致社会危机、经济危机、政治危机,房地产业背离社会民生是楼市疯狂发展的罪魁祸首。纵观当今世界,住房已不仅仅被视为人类生存的基本需要而得到国际社会普遍关注,“人居”也已成为世界语境中重要的民生话题。推动房地产业从经济支柱向社会民生支柱转换已经时不我待。


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