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马跃成的博客

 
 
 

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向调控叫板等于自杀  

2013-01-03 02:10:00|  分类: 地产风云 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                         向调控叫板等于自杀

                               文/马跃成 向调控叫板等于自杀 - 马跃成 - 马跃成的博客

      最近两个月来,无论是土地市场,还是房屋交易都出现了一年来最热闹的场面。楼市回暖究竟能持续多久?这些现象是年底翘尾?还是调控失败后的又一轮上涨?不同的人有不同的判断。但是,有一个现象就是在这段时间里,喊涨的声音明显更大了,这种声音不仅仅是对房价上涨的幸灾乐祸,更像是对中央调控的公然挑衅。

       有人总结2012年末楼市是“三高”:成交量连创新高、楼价持续走高、土地成交创新高。但是全面地回顾2012年的楼市,并不是一直让人那么轻松自在。在严厉的楼市宏观调控背景下,2012年楼市可谓开局惨淡。元旦、春节等假期惨淡成交,直至7、8月份开发商加大促销力度,加上有些地方政策放松,强推刚需楼盘入市,楼市才从冷转暖。但是在之后的“金九银十”这样的回暖并未持续升温,十一黄金周的交易量再创新低。但进入11月份,由于一年的调控没有造成房价的明显下降,在某些言论的鼓噪下,一种急躁情绪开始蔓延,再加上开发商推盘动力不足,导致部分地区甚至出现的供应不足的现象。

      其实,年底交易量突然增加并不是今年的新鲜事,往年也大致如此,因为很多地产公司,特别是那些大型公司有个完成全年计划指标的任务,必然要推出些措施完成交易任务。只有两个月的楼市翘尾并不奇怪,却让不少人激动起来,不冷静了。有人公开以反对调控为目标,把年底的翘尾当成是对抗调控的成果,甚至认为是调控再次失败的证据。有人说,政府调控手段已经用完了,一点手段都没有了。

      他们分析说,这次宏观调控的失败,说明在史上最严的调控政策下,泡沫依然没有破,说明中国的楼市泡沫真的就是刚泡沫。在这个时候,房价的上涨是再正常不过了。但是他们也承认,如果不实行限购,不实行限价,现在的房价比没有限购的时候,涨的幅度要大很多。这好像有点矛盾,像是承认了调控的成果。他们认为,现在整个房地产市场,到了一个两难的境地,就是限购本身并不是一个常态措施,也不是符合规律的要求,但是也不能放开限购,放开的危害很大。这句话还是有些道理的,也说明了他们对形势判断,对政策理解的矛盾心理。

      清华的一个教授认为,史上最严厉调控濒临失败,人们对政策的理解、对房价的预期已经发生质的转变。越来越多的人面对“地王”的预期,为2013年的房价走势埋下伏笔,这就是两个字:大涨!北京大学某教授表示,我国长期处于通货膨胀,货币贬值,不动产的保值增值,必将导致房价上涨。随着城市化进程的推进,新增住房需求和改善性需求将会持续增加,刚需压抑已久,房价必将反弹。北师大教授预测25年后南京房价60万元/平方米、北京房价80万/平方米,全国房价9万元/平方米。这么多一流大学的教授以“语不惊人死不休”的姿态在向社会传递什么?房价就这么涨下去,我们的经济学家是距离诺贝尔奖更近了?还是更远了?

       不过不少业内人士认为,当前的回暖仍是低水平的。“大家关注到的往往都是成交好的项目,但在一些供应量较大的区域仍然有很多成交不佳的项目。”北京一家房企负责人就表示,对于市场期待的改善性需求接棒刚需,目前看不宜过早乐观。另一位知名房企的副总认为,虽然现在不少地方在试探微调楼市政策,但主流还是支持刚需。“中央政策定调是明确的,市场预期只能是稳,而不能是大涨,特别是价格不会大涨。”中国房地产学会副会长陈国强的观点是,“政策见底了不意味着市场一定见底,并不意味着楼市将触底反弹。因为房价除了受政策影响之外,还受市场预期、楼市库存等方面的影响。由于限购、限贷这些对楼市影响较大的根本政策并未松动,楼市的需求是有限的,而且房地产企业库存较高,周转压力较大,资金压力较大,这决定了房价并不具备大涨的基础。”

     12月25日,在北京标志性的台湖地块拍卖中,华远地产早早鸣金收兵,任志强批评万科和首开联合体“再一次用贵于面包的价格购买了面粉,是疯了还是饿的,或是再一次推高北京的房价”。在2012年的最后一天,一块起始价仅为1.7亿元的地块,经过200多轮报价,最终华远地产旗下的华和公司报出10.05亿元的价格摘得该地块,溢价率高达令人瞠目结舌的491%。事后,任志强在微博上无奈地表示,“扣除保障房地价16000元/平米,被政府逼的无路可走的结果。要活下去就不得不在土地垄断与短缺中拼命。”

     一直在唱涨房价和地价,对楼市调控大加鞭打的地产大炮,也落得这般天地,我们不好意思说是咎由自取,也不能说是罪有应得,如果说是自作自受也不合适。但是他确实说明了一些问题,这就像任志强说的:“我自己知道高价地要承担的风险。也只有自己知道高价拿地的滋味。这不是企业的幸福,也不是社会的幸福。”

     有些人一方面一直话语权很强,对调控不肖一顾,另一方面,领导的一句话又让他担心的不得了。是真不怕还是假不怕?是真有底还是壮着胆子说有底?喊地价上涨带动房价上涨,结果地价又涨了,让开发商买地更难了,像任总这样的知名开发商都要拼命拿地了。不得不弄起来的高房价,对开发商也不舒服。很多很多的开发商受不了了,难受的要死。

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