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马跃成的博客

 
 
 

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北京土地新政调控房价最值得期待  

2013-01-28 23:22:00|  分类: 精神支柱,国家土 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                  北京土地新政调控房价最值得期待

                             文/马跃成 北京土地新政调控房价最值得期待 - 马跃成 - 马跃成的博客

      房价为什么要上涨?调控为什么会失败?普遍的观点认为是土地价格一直降不下来,一些开发商也叫板说,政府依赖土地财政,房价就永远不可能下降。有人一直在说,土地价格占到房价的7成以上,虽然我从来不相信这种说法,因为我看到目前最高的楼面地价还没有超过4万/平米的,而房价都有30万/平米的了。另外还有一个现象,我们可以考证一下,就是越是卖的天价楼盘,地价肯定都不是地王,甚至有的还是协议拿的地。

      说地价高决定房价高只是混淆视听的诡辩之词,没有可靠地现实依据。如果不信,我们就把最近拍卖的几块地跟踪调查,北京玉渊潭乡地块楼面价为2.3万/平方米,而目前的测算入市房价或达6—7万/平米,如果按照七成地价的话,房价不到4万元,这还低于目前周边的二手房价,这可能吗?去年,由北京赫华恒瑞地产以26.3亿元夺得的海淀区万柳地区居住用地,楼面价达到33831元/平米,是北京近4年的楼面最高价地块。有机构为其测算的房价是到8万元——10万元/平米。

      土地费用在房价中影响自然不小,但是绝对不是七成的那么高,土地财政在政府中的作用肯定是很大,但是他们说,主要也是用在建设上面。我认为,北京房价年年攀高,政府应当承担的主要责任就是对土地的交易和监管上面用力不够,一是每年出让土地计划就有限那么几块,还总是完不成任务,调节市场土地供求关系最主要的办法就是增加供应量,有些地块溢价率都400%了,你还不增加供应?二是对已出让土地监管不够,很多土地都囤积了好几年了,完全可以按照土地法收回再卖了,可是还在开发商手里坐地升值。

     从中央经济工作会议上传出的信息是,国家将对土地市场进行改革,试图对两元化土地所有劝,一元化土地出让制度进行改革。真正保护集体土地所有者农民的合法利益,取消了按照30年土地收益补偿的老办法。

     在这两天的北京两会上传出的信息更是振奋人心,北京似乎是要在土地市场改革方面先走一步了。据陈刚副市长披露,北京将在土地管理制度方面做出重大改革,这项改革的主旨是,允许列入城市发展规划范围的农村建设用地不经过政府征地、拆迁途径转变为城市建设用地,使土地的所有权仍然掌握在农民集体手中,保障农民的土地权益。这项改革具有重要意义。

  按照现行法规,在城市规划区内,当投资者需要使用土地时,只能从国家取得建设用地。这意味着对于列入城市规划范围的农村土地,农民集体不能在遵守规划的前提下自主开发、自主招商,而必须将土地卖给国家,转变土地所有权性质。这个法律规定弊端甚多,不仅损害了农民利益,而且政府通过招拍挂的方式,让土地过搞溢价 ,也确实成为房价上涨的一个重要原因。

     北京拟出台的土地新政,尊重农民的土地财产权,允许农民集体在遵守国家土地利用规划的前提下,对土地实行自主开发或自主招商,形成建设用地市场,让农民在国家调节、市场定价的机制下,分享城市化利益。完全符合中央的宏观政策精神,对楼市将产生重要影响,看来北京政府是要动真格的了,北京提出的调控目标将会因此变得轻而易举就完成。

     看到这样的报道,再回忆一下前些天北京领导对楼市的表态,就觉得自然而顺理成章了。北京市连续几个主要领导对开发商的犀利批评,和对市民的诚信忠告,看来真不是空穴来风,他们真有储备好的调控手段,这个办法确实厉害堵住了那些一直和政府叫板的地产明星们的臭嘴。

   去年底,市委书记郭金龙在市委全会上讲话,“防止开发商做局,用虚假信息把消费者、地方政府套进去,把北京套进去,一定要高度重视。”对于北京的房价,郭金龙让大家放心,房价是能调控的,要用正确的方式。建委主任杨斌解读书记的讲话时说,“房价问题是突出问题,经济发展离不开地价、房价,但房价一涨对百姓有影响,房价如何调控值得思索。”杨斌提出,百姓对房价需求有新的看法,觉得房价往下走,但又感觉北京土地资源紧张下房价还要涨,这些新问题需要深入研究,破解调控难题。

     主管城建的副市长在刚开幕的两会上说,房价依然是社会关注的热点话题。他说,“不要被开发商‘忽悠’了,对于地产调控,政府还有手段。” 陈刚在会上表示:“房子还是这些房子,供需还是平衡的,为什么有人就着急一定要去买房子?还是预期变了。老百姓不要被开发商制造的气氛改变预期。”陈刚称,目前这个阶段,政府将维持现有的调控政策不变,但他也认为政府还有加大工作力度的空间。

     新当选的市长王安顺坚定地表示,“我今天给大家一个坚定的、明确的信号,房地产调控决不放手。” 王安顺表示,现在的楼市“投机”、“投资”行为占了相当的比例。“我要提醒市民,不要上当,二手房房价的问题有舆论炒作的成分。有些开发商、中间商,有些想出售房子的人等,一起来‘托市’,制造恐慌,给出未来房价要暴涨的预期。”王安顺强调,相信调控房地产还会出台一系列的措施,同时政府也会加快土地的供应和保障性住房的建设。

     北京是全国的首都,也是楼市的方向标,现在很多三四线城市沦陷之后,北京就成了最坚挺楼市的精神支柱,北京出台的土地新政,会极大地影响北京楼市的走向,也会对全国的市场产生深刻影响。我们希望,北京政府认真研究,妥善出台相关配套措施,两元化并一元结构,不是轻而易举就能成功的。但是这是个大方向,迈出这一步就是胜利!

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