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马跃成的博客

 
 
 

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房产税是国际调控房价的通用手段  

2013-01-10 23:27:00|  分类: 地产风云 |  标签: |举报 |字号 订阅

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            房产税是国际调控房价的通用手段

                              整理/马跃成 房产税是国际调控房价的通用手段 - 马跃成 - 马跃成的博客

     中国要收房产税都喊了十多年了,但是还是面临很大的阻力。一种观点是说,中国土地有70年产权期限的问题,再收房产税涉嫌双重税负。二是说,世界上没有一个国家利用房产税调控房价,甚至说房产税只会让房价上涨更快,增加购房人负担。一句话,房产税已经被开发商的利益集团妖魔化了。真是如此吗?国外先走一步,那我们就看看国外的房产税到底是不是魔鬼吧。

     在国外,很少听到人们抱怨房地产税,住房就要交税,对他们来说是天经地义的事情,因为他们知道,房地产税主要用在公共开支上,如街道整修、公园、垃圾清理、警察、消防、教育、公交、博物馆、图书馆等。房地产税是国外地方财政的主要来源,占地方财政收入的70%左右,美国为75%,非洲国家肯尼亚也占到69%。

     在国外也一样,房地产税除了为地方财政提供充足的资金外,还有一个重要的职能,就是平稳房价,减少资源浪费和环境污染,所以,也有人把房地产税叫“生态税”。房地产税,实际上是房产税和地产税的合并叫法,房产税与承载房屋的土地所有权无关。如果土地私有,则对土地和房屋分别征税,这时就叫房地产税;如果土地国有,则只对房屋征税,这时就叫房产税。

     大部分国家针对房地产的税收体系都是十分简单和明确的,采用根据房地产评估价值进行征收的房地产税或财产税。在对税收对象上,通常分为两种情况。一种是对土地和房屋统一征收不动产税,如美国、加拿大、日本等;另一种是对土地和房屋分别征收土地税和房屋税,如澳大利亚、丹麦、法国。此外,在英国,对于房地产征收的税收根据用途分为居住用途不动产税和商业用途不动产税两种。在拉丁美洲,房地产税收体系也是比较简单的。在我们调查的阿根廷、智利、哥伦比亚、墨西哥和尼加拉瓜,都设有针对土地和房屋统一征收的财产税。而在东欧一些转型国家,房地产税收体系比较复杂,并没有相对统一的税收。在非洲则有超过15个国家设立房地产税,而且是按照评估价值征收。

     各国房地产税的计税依据可以分为三类,第一类是按照市场价值计税,第二类是按照租金价值计税,第三类是按照面积计税。房地产税税率的类型方面,主要分为三类,即差别税率、定额税率和超额累进税率。就目前各国的实际情况,采用差别税率的最多,即根据房地产的不同类型制定差别化的税率。定额税率主要应用于从量计征财产税的国家和地区。超额累进税率虽然具有与纳税能力相一致的优点,但是很少有国家使用。更多的时候累进税率体现在对低于一定价值的不动产予以免征的做法中。此外,在对于闲置土地的财产税征收上,各国往往会对其设定较高的税率,促使土地的高效利用。

  墨西哥法律规定,拥有房产的居民每年都要根据相应税率,向州政府缴纳一次房地产税,房屋的价值由政府派遣的评估师确定。墨西哥各州政府在计算房地产税时基本遵循以下公式:房地产税=(土地面积×土地价格+建筑面积×房屋每平方米价格)×房地产税税率。在征收过程中,房地产税税率要与各地全年物价指数和地区发展势头相挂钩,根据涨跌情况作出相应调整。与美国、欧洲相比,墨西哥房地产税比较低。一处条件相似的住宅,在墨西哥的房地产税要比美国低50%左右。每年所征收房产税总额仅占该国国内生产总值的0.2%,为经合组织各成员国中最低的。

    美国对房产的收缴的相关税项主要是房产税和交易税。房产税是一个财产税,每年交纳,是对房地产占有、处置、收益等各个环节征收的各类税项总称。以维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利。交易税是房产交易时征收的税,一次性过户时交齐,一般由买卖双方平摊,约为房价的2-4%。房产税是地方政府的主要收入来源,也是平衡地方财政预算的重要手段。征收房产税的目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利,因此美国联邦政府和州政府都不征收房产税,房产税的收税主体是郡政府、市政府和学区。对年龄超过55岁以上的老年人,出售了自用的旧住宅后,而在两年内另外购买自用的新住宅时,只要新住宅价格不高于原有的旧住宅卖价,则可按原有住宅的税额来缴付房产税。原则上,纳税人一生只能适用一次。

    英国房产税是由房子的业主和租客都要向当地政府上交议会税,是对居民住宅按房产价值征收的一种税,。纳税人为年满18岁的住房所有者或者住房承担者。计税依据是房屋价值,房屋价值根据市场坐标,由价值评估机构进行评估,估价的基础是每所住宅1991年4月1日时的资本价值,即每所住宅基于某些估价假设在那时的市场价格。每5年重估一次,按房产的价值分为8个级别,分别征收不同的税额,其最高税率为最低税率的25倍。英国的楼房居民没有土地所有权,有的房屋土地仅有一定期限的使用权。独立房屋土地所有权与房产所有权可以统一,但公寓住宅则不同,因为是几十户、几百户人共用一块土地,此时房屋所有者拥有的只是土地的“租期”。法律规定楼房如果多于2/3的业主投票同意购买土地所有权,那就必须首先成立一个公司,以公司的名义购买楼房宅基地,这时,土地实际上就是法人所有,也就是为买这块土地所成立的公司股东集体所有。

     德国房产主要相关税收:土地税、土地购置税、资本利得税。德国自有自用的住宅不需要缴纳不动产税,只需要缴纳宅基地土地税,占有土地的人必须缴纳土地税。但用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1-1.5%的不动产税,房屋买卖还要缴纳3.5%的土地交易税。如果通过买卖获得盈利,要缴纳差价盈利税,十年内出售即参照公司税标准征收资本收益的25%。自有房屋的出租除缴纳不动产税外,租金收入要缴纳个人所得税,2009年后统一为25%的资本利得税。

     法国的房产主要相关税收有土地税和居住税。土地税还分为“建成房屋土地税”和“未建房屋土地税”。计税依据和税率:土地税由业主缴纳。税额以地产的租赁价值作为征税基础,乘以一个可调整的税率,计算得出。居住税由房屋的居住者缴纳,不论是居住者是业主还是租客。如果房屋空置,业主无需缴纳居住税。居住税的计算方法与土地税一样。如果配备家具的物业的业主只入住一年中一部分时间,其他部分时间将其租出,需要缴交商业税。

    新加坡的房产主要相关税收是产业税,新加坡的产业税征收有两种计算模式,以房屋用途来区分。按1994年的规定,如果房屋是自住,且享受自住业主优惠,征收4%的物业税;如果房产是出租投资用或其他用途,征收10%的物业税。其中,自用居民和政府组屋的居民可以享受自住业主优惠,自用居民的自住业主优惠需要自己申请,而政府组屋的居民则不需申请即享有此项优惠。

     事实上,不管哪国百姓,都没有不嫌房价高的,外国政府也要为楼市调控使出浑身解数。如今,在很多国家房地产税已是政府很正常的财产税收,并取之于民又用之于民,同时,房产税的长期征收对调控房地产市场也发挥了重要作用。

 

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