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马跃成的博客

 
 
 

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陕西调控开发商利润没有可操作性   

2012-10-20 21:58:00|  分类: 地产风云 |  标签: |举报 |字号 订阅

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              陕西调控开发商利润没有可操作性

                            /马跃成  陕西调控开发商利润没有可操作性 - 马跃成 - 马跃成的博客


     对一个制造企业来说,10%的利润真是算很高的了。而在房地产行业里,现在竟然被当成调控的目标来控制,这再次证明了房地产暴利的事实,看来百分之几十的暴利对开发商来说还真不算什么。调控开发商的利润本来没有错,但是就利润限制来说,政府的手段无论从哪方面来说,都不具可操作性,或者说,政府没有任何手段控制开发商利润。

陕西出台的调控新政竟然是,要求商品房利润控制在10%以内。为什么是10%以内?不是11%以内,或者9%以内?10%有什么科学性?估计陕西省政府也说不清楚,这种要求太祥细的政策,其实没有可操作性,越是细致其实越是不可靠。

控制开发商利润这种事情,不要说政府控制,就是开发商自己都难控制住。这主要是开发成本有固定成本和可变成本两个部分,固定成本能控制,而变动成本在房子没有卖完之前是不确定的。也就是说,开发商没有对项目进行结算之前,根本不可能知道开发商利润到底是多少。想在预售阶段就把开发商利润提出来,是根本不可能的事情。

另外,企业利润既是一个财务问题,也是一个商业秘密问题。从财务上讲,由于企业资金的动态性,企业利润也是一个不定的数值,财务上每天的进出帐都在变动,都直接影响到成本的变化,所谓的利润不到结算的时候不可能提出一个准确的数字。当然,作为企业秘密,成本和利润都不是能够随便向外透露的。

一个企业的利润与生产成本密切相关,当利润成为控制指标的时候,开发商肯定会想尽办法加大成本,加大成本的最简单的办法就是把不是项目的成本加到项目中来,如果开发商通过某种财务转移的手段转移资金也不是不可能的。不会有一个开发商会眼睁睁地把开发项目利润调高到10%以上,而成为被调控的对象,陕西省政府的政策一点作用都没有。

如果说开发商利润是暴利,估计没有多少人不同意。某大炮就说过,开发商就该是暴利!是不是暴利这倒不是让人说出来的,如果看看全国范围的传统业企业纷纷进军房地产就知道怎么回事了,要是不暴利,谁还会往里头挤?从这个角度看,房地产的暴利确实是毁掉中国制造等传统行业的罪魁祸首。

控制开发商利润并不错,思路也不错,但是就是不具可操作性,热别是控制的指标这么确定,就更不可能了。作为调控政策,目标一定应该是房地产市场的走向,对房价的调控也应当是宏观控制,比如只要控制房价和收入的比例关系就差不多了,如果政府要调控到企业的财务指标上来,只能说调控的大方向错了。

前几年,讨论开发商成本问题就折腾了好几次,某大炮也说过,开发商成本就像女人的隐私部位一样,是不可能向别人公开的。事实证明,这么多年,开发商的成本也没有公开过,更没有人搞懂过。这么看来,开发商利润也一样,没有开发商向你公开,也没有人能够搞懂。

 不控制开发商利润就不能调控了吗?不是!房价是要控制的,可以有经济手段,也可以有行政手段,还可以有税收和财政手段。但是都是宏观调控,绝提到每个楼盘的控制只能说是事倍功半,不可能有结果。

  

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