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马跃成的博客

 
 
 

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明年3月房价暴涨不具可能性  

2012-09-28 16:59:00|  分类: 地产风云 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                   明年3月房价暴涨不具可能性

                           /马跃成明年3月房价暴涨不具可能性 - 马跃成 - 马跃成的博客


         在本月初举行的一个地产年会上,任志强放言明年三月份以后就会出现房价暴涨,任志强做出这个预判的主要证据是土地供应的减少,他说土地减少会导致商品房供应量出现缺口。这个理由似乎很简单明了,但是房价的问题何止这么简单?土地供应量减少,也是多方面的原因,而影响到供应量时,又不仅仅是当前供应的土地量一个因素了。

今年下半年以来,楼市调控出现反复,房价也出现了部分反弹,在这个节骨眼上,任志强再度放出大话,也不应该是信口开河,其目的何在,恐怕与当下开发商的普遍吃紧有关。前几天有报道说,山东一开发商因债务危机自杀身亡,之前鄂尔多斯市、包头的开发商里已经有类似案件发生。

但是,开发商应该明白的是,涨价捂盘绝对不是开发商走出困境的出路,如果开发商不能从这个越涨越高、越高越涨的怪圈中走出来,即使现在出现的交易量也是不可持续的,并且楼市早晚还会出大事。

调控到今天,效果日渐显弱也是不争的事实。之前调控正劲的时候,任志强也说过 从了吧,房价不可能上涨之类的话。目前的调控形势,令人担忧,任志强也不是第一个预言2013年房价将出现报复性上涨的。但是,今天经这位地产大炮口中再发声一次,反响确实就不一样了,这的确戳中百姓的痛处。

今年6月份的时候,有记者访问任志强时,他曾经表示,前提条件是如果现有政策不变,明年3月份一定会暴涨,现有政策变了那就不一定会暴涨。他说,如果供给增加了,政策调整变化了,怎么会再暴涨呢?如果开工面积下滑了,并且持续下滑,到明年3月份就没有供应量了,才会暴涨。政策会不会变?其实谁都知道,政府的政策像月亮,初一十五不一样,任总这句话,其实也是给自己留下了后路,政策变化是肯定的,但是怎么变?力度多大?这是个问题。

决定房价走向的除了供应量外,另一个是需求量的变化。实际上,需求变化对中国楼市的影响更大些,供应量的大小完全由开发商一手控制,这么多年没有出现过开发商因为没有土地开发的窘况,很多开发商手里一直都有大量的土地储备,很多时候开发商是在捂盘吸收,在一期一期地试探性放量,没有房子可卖的情况从来没有过,现在也不存在,以后也不会有。

至于说去年土地供应任务没有完成,也不是因为政府惜售土地。而是由于土地流拍,或者是开发商手里的土地没有完成开发任务,政府调控土地供应造成的。土地稀缺是真的,但是远没有到没有土地盖房的程度,北京的六环内外已经是一片建筑繁忙景象,这个环带如果开发出来,供应量会有好几个北京城大。

    对于市场供应量问题,任志强认为,如果不开放市场,是不可能增加供给的。当人们没有对市场充分预期的时候,怎么可能去增加供给呢?所以我不认为他们的方法能让供给在短期内增加,即使在较长的时间内要想增加也不是太容易的一件事情。不知道他所说的市场预期是什么?是不是关于房价上涨的预期?如果不是这个预期,而是房价下降的预期,开发商还会增加供应量吗?如果是上涨的预期,那不和任总说的没有预期一样吗?看来横竖都是房价上涨的理了。

     我们说,房价不可能暴涨最可信的原因有两个,一个是,如果房价出现快速反弹,这是中央不愿意看到的。二是,老百姓坚决不答应。当前中央的主要精力在于“稳增长”,防止经济下滑过快,绝不是让房地产市场出现反复。我们知道,明年3月是中央政府换届关头,这届政府矢志不渝的调控目标,怎么可能在下届政府上台伊始就天翻地覆般变化?何况下届政府和本届政府的交融在政策上、在机制上、在人员构成上都有相当大的交际和延续性。

 这几天,又有人以美国的QE3政策说事,以为美国的第三轮量化宽松政策(QE3)似是洪水猛兽般对中国楼市造成冲击,这是一种误读,你可以从两方面观察,一是QE3对美国楼市的影响有多大?二是中国楼市和美国楼市比较还有那些差距?在中国这样一个发展中国家,非要在房价上超过美国成为超级大国,这个应该不是国际经济政策的影响。

  在谈到媒体对任志强的关注度时,最近人任总,抱怨说,媒体总是误读他的本来意思。关于和贾康的房产税争论,他说,他和贾康的意见不是完全对立的。而最近,住建部的官员已经明确表示,限购政策在一定时期内不会改变,房产税试点将加快推出。对市场影响较大的另外两个政策是加息和限贷。这些东西,没有一个是刺激房价上涨的因素,难道中国楼市的政策市不受政策影响了?

      

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