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马跃成的博客

 
 
 

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“金九银十”只是个美丽传说   

2012-09-22 21:31:00|  分类: 地产风云 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                   “金九银十”只是个美丽传说

                           /马跃成   “金九银十”只是个美丽传说 - 马跃成 - 马跃成的博客

    (本文是8月28日给某报的约稿)

“金九银十”实际上是一个时间的概念,在时间上因为九月份和十月份是农业的收获季节,秋收的喜悦会改变人们的消费心理。一年消费在于秋,从这个时候开始,家庭消费明显增加。因此,“金九银十”实际是一个随季节消费的金融概念。很多楼盘也选在九月份,十月份开盘,目的也是迎合人们的消费心理,按正常情况下,这个阶段应该行成一个相比于其他月份更高的购买力,这就是楼市里常说的“金九银十”的现象。

      这么多年来,“金九银十”一直都是一个地产人绕不开的话题。现在又到了“金九银十”的前夕,很多房地产企业早就为此做足了功课。从6月份开始,楼市交易量和房价一定程度上出现了双涨的现象,这很有可能就是开发商为“金九银十”预热的结果。有不少人据此就喊出了楼市全面回暖已经到来的口号,他们认为,“金九银十”很可能是楼市又一轮上涨的开始。

     果真如此吗?我们回顾历年 “金九银十” 的情况,就会发现一个从涨价,到放量,再到滞销,最后不得不再降价的有趣的规律,还没有哪年的交易量或者是房价能够在这个时期快速上涨。不可否认的是,一定程度上出现楼市回暖的情况这倒不是第一次,但是这个回暖多是昙花一现。其原因一方面是支持楼市回暖的刚性基础一直都没有真正形成,另一方面楼市调控政策也总是在这个时候显得力度空前,让很多人的购房信心大受影响。

    我们要承认“金九银十”前后,开发商的动作幅度要大大高于购房人的消费冲动。有关机构的监测显示,包括纯新盘和老盘后期在内,今年9月份北京预计开盘总量约有38个项目,部分楼盘的开盘价比上期入市房源成交价都有小幅上涨。高端项目太阳公元去年10月份入市房源实际成交价为54482/平方米,而其最新入市房源拟售价格为57871/平方米。北京城建的徜徉集今年5月份入市房源实际成交价为13893/平方米,相隔3个月,新入市房源拟售价格最高达到18272/平方米。年初以低价开盘赢得市场最大份额的南六环天宫院板块,价格上涨已经达到20%以上。利用中国人买涨不买跌的习惯,营造一个火爆的气氛,虽然像是泡泡般短暂,但也是屡试不爽。不说成交量和房价,就说楼市的热闹程度,“金九银十”是可以大书一笔的。

6月份成交量的一路攀高,到7月房价的大面积回升,又一次让开发商对“金九银十”里的楼市充满了期待。与此同时,对调控效果一直耿耿于怀的中央政府似乎也是要在这个时候,要给开发商一点颜色看看。中央政府担心“金九银十”的市场气氛会给人们造成一个调控失败的假象,因此明里暗里的反制动作也是不断出招。不久前,一则“北京将取消商品房预售制”的传言,吓得房地产股集体出现罕见暴跌,这也让我们又一次见证了楼市的脆弱,关于房价上涨的任何理由都成了过眼烟云,一点说服力都没有。

最近有消息说,山东将从91日起选择有条件的开发项目开展商品住房现房销售试点。这个消息不能不让人们怀疑,此前住建部的辟谣只是一个幌子,改期房销售为现房销售的政策看来已经箭在弦上。应当说,取消预售制度不仅是当前调控房地产市场的一种考量,更是住房制度改革的重要部分。比预售制更受关注的房产税改革据说也已经有了时间表,湖南、湖北新版房产税的征收细则正在制定中,山东启动了对业务人员的技术培训,十二五即将推开房产税的说法已经公开化,房产税作为楼市里一个最清晰的制度思路备受推崇和期待。

我们应当看到,虽然在9月、10月又有大量新楼盘入市,但由于限购抑制了一部分需求,中央政府又反复强调对房价的管制和限制,特别是最近关于调控新政将重拳出击的议论,肯定会对市场的交易量和房价产生重大影响。有限的购房需求无法支撑楼市持续回暖,同时,刚性需求对价格又高度敏感。因此,如果开发商改变以价换量的路径,无论是提高价格,还是减少优惠,都会影响到市场的成交量,“金九银十”量价齐升的情况就不可能出现,这已经被历史反复验证。

2008年,受美国次贷危机和全球经济形势不乐观等影响,市场购买力明显下降,商品房成交量持续低位低位徘徊。与此同时,万科扛起了降价大旗,带头大哥威武出击,一时间哀鸿遍野,当年整个市场对后市的走势都显示出悲观情绪,“金九银十”最后以铜九铁十”惨淡收场。现在看,2008年是中国楼市调控最成功的一年,可惜在后来的救市政策引导下,前功尽弃,楼市进入一个新的循环的谷底。

2009年,是个特别的年份,在持续的救市政策刺激下,这一年的“金九银十”可谓成色十足。即使是“银十”,也交出了5616套的成绩,几乎与“金九”持平,并比前一年同期增加了三倍多。同时,房价也纷纷上涨。现在看,导致这年楼市疯狂的主要原因来自4万亿的救市资金。这个辉煌给后来的楼市造成的伤害无法估量,目前连续调控了三年还出在僵持状态,与这年巨额资金的流入不无关系。

     2010年“金九银十”的时候,北京楼市成交量呈现冷热不均的现象,楼盘成交两极分化严重。虽然,部分项目的低价开盘迎合了市场的需求,以低价换取成交量的策略,也吸引了一部分需求。但是与销售火爆的个别楼盘形成明显对比的是,更多的楼盘成交平淡。9月份成交量低于10套的新开项目达到7个,占总开盘项目的三成,其中还有5个新开盘项目出现零成交的情况。让人更为震惊的是开盘三个月以上仍然是零成交的楼盘还有3个。

  2011年“金九银十”所面对的背景,是史上最为严厉的楼市调控政策,市场信心降至谷底。与此同时,宏观经济形势也不容乐观,通胀压力依然很大。由于楼市的基本面发生了根本的变化,优惠、让利、促销成为去年“金九银十”的关键词。面对当时存货激增的严峻形势,开发商借机,加大推盘力度,并且千方百计促销,以求快速出货,但实际效果并不理想。

不管怎么说,7月份我国70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有50个,比6月份增加了25个,眼下“金九银十”即将到来,房价会否进一步反弹也让很多人感到有更多的担心。其实大可不必,在多年的博弈中,我们已经清楚地看出来,“金九银十”只是一个美丽的传说,今年也不过如此。


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