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好宅助推楼市进入转折期  

2012-08-05 17:50:00|  分类: 地产风云 |  标签: |举报 |字号 订阅

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好宅助推楼市进入转折期

    文/马跃成 

好宅助推楼市进入转折期 - 马跃成 - 马跃成的博客

 如果我们注意看北京的楼盘广告,你会发现,北京已经没有普通住宅了,个个都是豪宅,越是整版的广告,那气派就越是更大。不过街头的小广告不算,因为那些小广告不管写得多么诱人,他不告诉你项目在什么地方,而售楼处往往又是一个居民区的单元房,实在不靠谱。,因为你根本不知道你看上的房子是在河北的秦皇岛?山东的威海?还是海南三亚?

 北京的大盘不一样,这些号称豪宅的项目区位真的不一样,奥北、龙脉、空港、西山,应有尽有,钓鱼台、长安街,甚至距离天安门多少公里都是卖点。有一个地方我一直没弄明白,就是那个号称中央别墅区的地方,一是我从来没有听说过中央有别墅区,二是这个地方也是很偏僻的,根本不在北京的中心区,他怎么就敢说是中央别墅区呢?

   要是只看广告画,要是不让你相信是顶级豪宅,人家是决不罢休的。拿今天的报纸说事吧,我就看到这么几个项目的广告:某某廊桥遗梦、北京罕见、纯粹洋房、中国豪宅教科书、英伦风范、景观楼王、法式贵族世家、顶级会馆、皇家礼制、经典豪宅、当代豪宅典范等等。你能说哪个项目比哪个更好?或者比哪个稍差?

    报纸上、电视里充斥着这么多的华丽大宅广告,我不知道豪宅是离人们越来越近呢?还是离人们越来越远?但是,有一点值得我们关注的是,现在业内对豪宅的关注明显增强了,不是说以前不关注,以前关注的多是洋房别墅外表、格局、装修,后来开始注意环境、园林额关系。现在人们开始探讨我们需要什么样的豪宅?好宅是不是更应当成为方向?这种讨论我觉得是很有意义的,楼市调控这么多年,房价一个劲地往上涨,房子到底是个傻样子没有人关心,确实有点本末倒置了,开发商就应当关注房子的品质,只要你身上还有点道德的血液。

房价越来越高,市场对好宅的定位和需求一直都在持续升级,豪宅和好宅也经常被简单的划上等号,“不求最好,但求最贵”的“大腕式”消费理念横行江湖,难道豪宅真就是梦想中的好宅吗?

    昨天参加好宅网组织的沙龙活动,专题讨论豪宅与好宅的定义。你觉得这是个简单问题吗?讨论到深入地方还者觉得不简单了。来自北京楼王泰禾集团的品牌总监沈力男有句话很有意思,他说,豪宅是不是好宅,其区别就是你是在用力做,还是在用心做。

地产界知名前辈专家开彦老师说,好宅是理性的住宅、使符合人需求的住宅!豪宅是理性的住宅加能支付得起的有钱的居住者的住宅。开老从现在住宅市场存在问题谈起,他认为豪宅占用了太多的资源,豪宅成为好宅只有这一点还不行,只有当豪宅建成精品住宅的时候,大宅才能称之为豪宅,他认为豪宅一定是精品。从这个意义上讲,精品住宅的概念更重要。

首经贸大学赵秀池教授,从西方经济学的收入弹性理论和价格弹性理论的角度,把豪宅的定义搭建在了一个学术的平台上。需求的收入弹性是指在价格和其他因素不变的条件下,由于消费者的收入变化所引起的需求数量发生变化的程度大小,收入弹性小于1的时候,消费者的需求量增加,但是需求量增加的幅度大于收入增加的幅度,这个就算是豪宅的范畴。赵教授介绍了当前国家对住宅定义的一些规定,虽然没有豪宅的概念,但是有普通住宅的定义,即140平米以下,容积率大于1,价格不能高于同区域 平均价格的1.2倍等等。但是,除此之外的就算豪宅吗?未必是这样,因此政策对豪宅的发展有重大指导意义。

沈力男按照二八原则,他认为,既然是豪宅就不能是大众产品,必然是小众产品。财富地产销售中心的赵阳基本支持这个观点。他们都是豪宅项目的一线销售人员,对客户的接触中应该掌握到更多的信息。沈力男介绍了万柳地王争夺战中关于配建保障房的问题,从而又提出哪里的地段适合建豪宅?豪宅项目中少量的保障房怎么管理?保障房是给什么人住的,谁能住得上这样的保障房?这也是豪宅建设中的一个重要问题,因为现在的政策,对保障房的支持力度空前大。这个问题肯能也正呼应了这个沙龙“政策给豪宅市场多大的空间才能促进房地产业的健康发展。”

筑成世方管理咨询总裁祁世芳介绍了新加坡的住房建设经验,其实我们现在实行的住房制度很多方面是吸收了新加坡和香港的经验,但是,我们没有人家做的那么好。新加坡的地皮显然无法和中国相提并论,但是不要以为新加坡就没有豪宅用地了,不是,香港的土地储备比深圳多的多。祁总认为,豪宅项目的发展基础就是要把保障房的事业做好、做实。

祁世芳说,豪宅是对定位而言,好宅是就品质和满意度而论,不同的客群,对于住宅的认知选择标准存在差异,豪宅未必是好宅,好宅不一定就是豪宅,开发商可以选择产品定位豪宅或者普通商品房开发,但要得到目标客户群认可,有市场竞争力,那就必须是好宅!因此说,客户最满意的住宅是好宅,定位奢华高端的应算豪宅!

一研九鼎营销策划公司董事长蔡洁大量时间在介绍台湾地区房地产业的发展情况,台湾地产也经历了一个野蛮成长的阶段,或者是说没有文化的阶段。但是最近20多年来,台湾地产不一样了。他不认为豪宅就一定是欧式别墅,蔡总在法国专修建筑硕士,学过东西之后,他更喜欢东方风的风格。他说,豪宅不是高档材料的堆积,也不是装饰的哗弄取宠,甚至不是有大师设计的就是豪宅。

我们现在还习惯搞项目公司,项目完成就转个物业,开发商就卷款而逃。而台湾的开发商可以20多年如一日,把业主的事放在心上。他见过开发商的老板亲自参加业主孩子的校日活动,给每个孩子送上奖励和礼品。蔡总在介绍台湾的豪宅时没有说卧室豪华,也没有说音响室、健身房、SPA多气派,甚至不说房子多大多高,他一直在介绍地库的情况,地库的细节,让你感到无微不至,开发商对业主的了解就在与你一两次的沟通中。当交给你的房子把你关心的东西都悉数安排妥当后,这种定制就叫服务。

蔡总给豪宅的定义有五点,以人为本的文化;细节渗透到各个环节;美学让艺术从策划者到使用者实现无缝对接;国际观会让你发现景观是有层次的有色彩的,不是绿化的概念,也不是花巨资弄来千年古树那么简单;以及人本的售后服务,是一如既往的优质服务,一做就要做到几十年。

参加完好宅网的活动,晚上浏览微博,我感到,很多网友的观点也很独到。

@张文颖wy:好宅可以是豪宅也可以是茅屋,豪宅与金钱、昂贵相关;好宅与设计、宜居、文化、环境相关。好宅强化心境;豪宅宣誓富有。

@生命的意义99:真正豪宅难有——社区内再好,也无法改变社区外的人文、景观以及社会群体构成,对于多数人好宅才是优选。

@赵晓征V:好宅未必“豪”,豪宅也未必都“好”,标准不同结论大相径庭~~//@北京王建文: 去英国参观丘吉尔庄园的时候,所有同去的老板们都哑言了,这个英国最大的私人宅院在占地数百公顷的绿地和森林中,显得体量很小,“这才是豪宅!”。而“好宅”其实可能只有50平米,是个巢、是个家。

@侯宁: 好宅,首先要看房子的格局、质地,还要看所在地的空气、周边的环境、生活的便利度,更要看你的邻居素质等等

@王岩52377-地产:中国目前还难觅豪宅,房子大、价格高未必是豪宅。好,包括的内容很多,或许只有住进去几年后才能真实说出什么是好。

@吴其伦:一个苹果,在地摊可以卖1元钱,在超市可以卖2元,在五星级酒店,做成果盘可以卖68元,如果是请章子怡在五星级酒店吃苹果,恐怕需要在68元后边加好几个零。好宅是超市里的苹果,豪宅则是和章子怡在五星级酒店一起吃的苹果。//@王斯麦: 有人说豪宅是一种生活方式,好宅是一种心里满足

@王慧思selina:其实别墅都差大同小异,关键是住在一个怎么样环境或氛围的社区,周围是怎么样的邻居,周边是什么样的配套措施•••,我感觉现在的房地产卖的不是房子,而是人居与人脉的环境•••住房子关键是和什么人住,跟至爱至亲住在哪都一样,而选择住哪的社区就不一定哪都一样毕竟,物以类聚•

专家们和砖家们的观点都很实在,有力度。我理解的豪宅就是没有用东西必有用的东西多,房子大,住人少,一个人基本上不敢在家的房子。好宅就是没有没用的东西,简简单单、整整齐齐,和和气气,住在里面就不想出门的房子。好宅是购房人心里的向往。 

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