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马跃成的博客

 
 
 

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两把调控利剑将捅破楼市僵局   

2012-08-30 00:21:00|  分类: 地产风云 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                  两把调控利剑将捅破楼市僵局

                         /马跃成 两把调控利剑将捅破楼市僵局 - 马跃成 - 马跃成的博客


      大家肯定不会忘记温总理“本届政府一定有能力让房价回归”的诺言,这轮调控到这个时候,实事求是地说,房价还没有大幅度下降,当然也没有回归到理性位置,这里所说的理性价位是指民众能够承担的房价,这也是总理定义过的合理房价的意思。但是,我们也要看到,这轮调控确实取得了巨大的成就,如果没有中央政府坚持不懈的调控压力,房地产市场肯定早已失控,房价还不知道会上涨到何种程度,去年就有人提出北京房价上涨到50万元不算高的预言。

值得欣慰的是,通过调控全国的房价状况与前年最高的时候相比还是出现了一定程度的下降,只是有的地方降的多些,有的地方降的少一些。总体上看来,在通货膨胀的条件下,房价不涨其实就是实质性的下降。这么看来,楼市调控还是取得了巨大的成功。

但是,我们也应当看到,这个成功还是初步的,不是彻底的胜利,也是不稳定的,遇有风吹草动,或者是调控压力稍微松动,房价就会重新上涨。调控与反调控的斗争从来没有停止过,当然反调控也有很多看起来蛮有道理的理由,比如房地产带动经济发展、限购不符合市场规律等等。但是真实的反调控的理由只有两个,一个是地方财政没有土地收入难以为继,二是房价上涨是开发商获取利益的最快捷的方式。如果现在再让开发商群体按照社会平均利润去建房子,他们将会无利可得,没有一个开发商会这么干。

从今年下半年开始,楼市也出现了一些反常现象,这就是房价的上涨,售楼处再度热闹起来,继日光盘、月光盘之后,最近一个叫“夜闪购”的名词又流行起来,买房子就像买大白菜的现象重又被一些人热炒起来。这不但让普通老百姓觉得不可思议,也让中央政府感到担心。最近一段时间以来,新华社、人民日报两家中央发声媒体,连续不断地发表评论,强调中央的调控决心。而上个月中央政治局会议关于楼市调控的部署,显示出中央关于楼市调控路径决不能变轨的决心。

7月下旬,国务院派出8个督查组奔赴16个省市对房地产调控政策落实情况进行专项督查。住建部近期在其官网载文称,对于一些地方微调政策“松绑”调控的行为,国务院督察组已经要求立即予以纠正,并强调各地不得以任何理由变相放松调控。

在取消预售制度的传言被住建部否定之后不久,最近山东高调推出现房销售试点则具有特别的象征意义。其实,“全现房销售制”是成熟市场衍生的高端产物,预售制度一般都是初级市场的短期措施,任何一个国家要建立稳定的住房市场,不可能通过预售图纸这样看不见摸不着的风险方式进行交易。

取消预售直接导致房价涨,这是很多开发商迫不及待表态反对取消的理由。有关媒体调查显示,绝大多数购房人都反对预售,支持现房销售制。他们根本相信现房销售会导致损害消费者利益,开发商体购房人着急?鬼都不信。房地产属于资金密集型行业,动辄需要数亿,乃至数十亿的资金,这就提高了房地产开发的门槛,会直接导致一些小的房企退市。目前取消房地产预售制度条件尚不成熟,现在的房地产企业资金已经很紧张了,如果取消预售会更紧张。这才是开发商反对取消预售制度的根本原因。

在市场经济条件下,只有加强竞争才能降低房价。当开发商使用购房人的预付款进行项目开发的时候,成本风险就会降低到几乎为零的程度。据媒体报道,国务院房地产调控督查组日前在通报中表示“部分城市尚未建立预售资金监管制度”被着重点出,或将成为下一步“严格落实现有政策”的一个支点。国家为更好地维护购房者权益,开始试点推行现房销售制度,这不得不说是楼市调控的又一强力信号。

房产税作为制度性的改革方案,倍受众人瞩目,最近有湖北湖南将开始试点的消息,也有税务总局开始进行技术性培训的报道,据说,40城市住宅信息联网也是为了扩大房产税试点面积做准备。

房产税属于地方税种,会影响地方的财政收入和房地产投资环境。土地出让收益的减少被认为是地方政府积极推进房产税的主要原因。根据财政部的数据,上半年全国国有土地使用权出让收入11430亿元,同比减少4342亿元,下降27.5%。进入下半年,尽管土地交易有所回暖,但与去年同期相比降温明显,业内人士预期房产税试点扩军步伐将加快。。

不管怎么说,房产税作为根本性改变中国住房体系的措施,看来已经得到有关方面的一致认可,未来房产税很有可能成为限购政策的替代性制度走上前台。 


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