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马跃成的博客

 
 
 

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地价涨房价才涨是楼市第一大谎言   

2012-07-15 17:50:00|  分类: 地产风云 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                    地价涨房价才涨是楼市第一大谎言

                               /马跃成 地价涨房价才涨是楼市第一大谎言 - 马跃成 - 马跃成的博客

             北京南郊郊野公园

         中国的房价为什么总是上涨?有不同的说法,有一种说法是供求关系决定的,但是多年来市场上都是供过于求的,北京的空置房一直在10万套左右,有人说,是因为土地稀缺是根本原因,但是,没有听说任何一个地方出现土地紧张,北京多年都完不成土地出让任务,去年以来还多次出现土地流拍的情况,底价成交的情况已经很普遍。另一个比较有影响力的说法,就是成本推动了房价的上涨,特别是地价涨了,房价不得不涨。

        按照道理应该是这样,确实是,这些年,因为采取招拍挂的形式,地价上涨了不少,甚至也有地王出现。因此关于地价推动房价涨还是,房价带动地价涨的争论一直不断,其实,每个人心里都明白,在土地供应充足的情况下,房价不涨,土地有什么道理上涨?土地涨价意味着开发商赔钱,他还有买高价地的冲动吗?

      开发商之所以感高价拿地,甚至不惜当地王也要拿地,肯定是对房价有信心,而不是对地价有信心,他相信地王之后肯定是房王出现,房王的利润要远远大于普通房子的收益。这是他们的理想,有时候是梦想和幻想,但是他们肯定就是这么想的,或者是这么测算的。他们也有失算的时候,特别是对调控不肖一顾的时候,地王就变成了菜地。

     中国人有买涨不买跌的习惯,购房人买房也看重的是,未来房价的涨跌情况。如果房价上涨,他们就不惜一切也要买,不管房价多高,是不是符合自己的实力都要买,哪怕东借西凑。而如果房价不涨了,下跌了,他们就舍不得出手了。投资人当然更是这样,只要有高额利润,他们是不在乎房价有多高的,可气的是,他们为了获取高额利润还会不断地制造房价上涨的气氛,造成恐慌心理,让更多的人入市接盘,这就像击鼓传花。

      珠海取消限购被连夜叫停了,如果追究这次放假再涨的根源,应该是从扬州新政被住建部的局长、主任推崇开始的。扬州是这轮遏制房地产调控的始作俑者,住建部的某些领导就是黑后台。说地价推高房价只是一个借口,对利润的预期才是开发商决定购买土地价格的依据。最近的事实正好说明这一点, 北京的地价下降了15%,但是下半年以来,却出现了房价上涨的现象。

北京市国土局昨天发布,今年上半年住宅楼面单价为4528/平方米,较去年下半年下降15%。截止630日,已成交的住宅用地有29宗,约317公顷,成交额约256亿元,成交地块大部分以交易起始价成交。此外,由于长期无人参与竞买,已取消交易的住宅用地14宗,约220公顷。

    与往年同期相比,土地市场交易量明显下降,市场需求降低。进入4月后,土地市场在一些住宅用地难以成交的同时,个别规模较小、位置较优的地块出现了竞争情况。今年上半年住宅楼面单价与其他时间对比,较2011年下半年的5333/平方米下降15%;较2011年全年的4908/平方米下降7%;较2010年全年的7255/平方米下降38%

全国的土地市场也差不多,2011年上半年土地市场一直处于较为冷清的局面,据统计,1-6月全国130个城市共推出土地11706宗,其中住宅类用地3495宗,推出面积19463万平方米,同比减少15%。上半年,全国130个城市共成交土地9511宗,其中住宅类用地2854宗,成交面积16179万平方米,同比减少6%

2011年以来,底价、低价成交贯穿整个土地市场,成交价格非常理性。据统计,6月份,全国130个城市成交楼面均价为903/平方米,环比下跌9%,同比下跌26%;其中住宅类用地成交楼面均价为1418/平方米,环比下跌2%,同比下跌12%。上半年,住宅用地每月成交楼面均价均低于去年同期。

全国土地溢价率大幅下降,据统计,1-6月,全国130个城市土地成交溢价率为17%,较去年同期减少14个百分点,其中住宅类用地溢价率为19%,较去年同期减少18个百分点。上半年,住宅用地溢价率每月均低于去年同期,且一直处于低位水平。

与此同时,除了地价之外,与房子相关的钢材水泥价格也跌回2007年,商户进货量减七成。据中国指数研究院的数字,与房地产及建筑市场密切相关的钢材、水泥、陶瓷、防水等行业,从2012年年初以来,价格已阴跌半年之久。其中,钢材、水泥的价格,已经跌至2007年的水平。唯一不同的是:2007年的建材市场,处于向上的行情,今年则恰恰相反。价格下跌与产能过剩同时出现,2012年下半年的建材市场走向,仍难以乐观。 

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