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马跃成的博客

 
 
 

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房价下降50%天塌不下来  

2012-06-05 15:17:00|  分类: 地产风云 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                     房价下降50%天塌不下来

                              /马跃成 房价下降50天塌不下来 - 马跃成 - 马跃成的博客

           铁牛驴印:2012年6月2日百花山

财政部财政科学研究所所长贾康在《国家行政学院学报》上撰文指出,有一些非理性目标只是为了迎合社会心态。例如,不少人希望房价回调50%,这样就能买得起房子了。这种愿望似乎还得到了某些管理部门的回应。可是我国商品房房价如果总体上回调50%,国民经济是无法承受的。贾康指出,挤泡沫需要用柔性的手段。一味图痛快,搞那种力度大、速度快的操作,可能会导致一系列不好的结果,甚至可能带来宏观经济风险(包括经济问题政治化的风险)。

关于房价下降多少合适?个人都有个人的看法和判断,现在已经没有人认为房价不降的了,包括以前高调唱涨的任志强等开发商,也已经不情愿地承认了房价下降的必要性和必然性。但是关于房价下降多少合适的问题?却出现了很大的争论,有人认为不超过15%,有人认为会达到50%以上。这关系到对中国地产行业的发展方向的判断和信心,一种极端的观点是认为,这轮的房价下降,必降导致楼市的彻底崩盘。

我不太相信中国楼市会崩盘,主要是中国经济增长的势头还很旺盛,另一方面,目前的而调控还是在挤泡沫。把泡沫挤出去后的楼市,应该更健康才对。当然在这个过程中,无论对开发商来说,还是对地方政府来说,都是很痛苦的。

事实上,在这个痛苦的过程中,我们能不能挺过去,就决定了楼市调控的成败。中国房价存在巨大泡沫是不争的事实,泡沫可以害死人这是大家都知道的道理。不幸的是,地方政府真的有点受不了了,各地开始陆续出台救市新政,特别是扬州之后,中央有关部门也没有出面制止和纠正,有业内人士认为这是调控政策已经触底的标志。楼市调控不彻底,未来的经济和楼市都会出现更大的问题,甚至是悲剧。

我不认为楼市会崩盘,但是我认为房价下降50%是可能的,也是应该的,但是这个房价的概念要搞清楚,不能随意解释。贾康说的总体上回落50%我不知道是什么意思?主要是不知道什么叫总体上?总体上怎么回落,全国各地的情况不一样,就是一地的楼盘特点也不一样,有的抗跌性好,降价幅度就会小。有的楼盘或地段泡沫大,下降的幅度也就大。总体上下降这个概念是个没法确定的东西,也不可能实现。

按照国家统计局的数据,2009年全国房价上涨只有1.5%,这一年其实是全国房价上涨最快的一段时间,我们感到很多项目的房价都翻番了,但是国家统计局的数据只有1.5%,按照这样的数据,还怎么下降50%?但是按照人们的对当地楼盘的认识,房价下降50%应该没有问题。比如,通州的房价在达到2.3万元/平米以后,下降到1万多元完全可能,事实证明,现在通州的多数楼盘已经降到了1.3万左右,甚至出现了万元楼盘,再下降一点也没有问题。

南四环外一个楼盘,2009年初的时候才卖8000多元/平米,一年以后就冲到1.8万了,最高时到了2.4万,经过两年调控下降到1.8万,最近跟着回暖的潮流,最新一期的开盘价又调到2万多了。像这样的楼盘,下降50%能有什么不可以的。其实整个市场基本上是这样的,房价就像弹簧一样,调控紧了就降点,调控稍微放松一下,房价立刻就要反弹。

以前总认为三四线城市的房价比较扎实,其实这几年的上涨速度也不小,有的甚至赶上省会的房价了。我一直认为,目前的两限房应该是合理的房价水平。两限房的基础房价是包含了地价、税费、合理利润的房价,而在调控之后,地价又有了较大幅度的下降,如果这样,以目前的房价水平看,还有不小的下降幅度,而与2009年房价最高的时候比,房价下降一半是绝对没有问题的。不要说总体房价下降多少,也不要拿统计局的数据说话,就说自己身边的楼盘就行了,你看看下降一半怎么样?

当然,如果考虑到CPIGDP的增长,考虑到人们生活水平和收入的增加,房价不断上涨也是有道理的,如果觉得要求更准确的话,是要计算资金的时间价值。那么看来以2009年的房价为基础,对很多地方的房价来说,下降50%只会对经济有好处,对民生有好处,对社会稳定有好处,而不是相反。

中国的房价是在很短的时间内飞涨起来的,经过两三年的调控之后,现在已经开始逐步回落,回落才是拯救中国经济和楼市的正确途径,暴涨后迅速下跌也是一副治病的良药。好好的房价总是让泡沫包围着,绝对不是什么好事。只要是泡沫,就总是要破的,泡沫越大,危害越大,损失越大。

去年11月任志强说过,如ZF不救房地产,国内房价两年内下降50%。牛刀在今年初发表博文《房价下降50%可保未来中国10年盛世》,谢国忠则称到2014年房价下跌50%

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