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马跃成的博客

 
 
 

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土地市场动态决定楼市走向   

2012-06-14 01:24:00|  分类: 地产风云 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                  土地市场动态决定楼市走向

                            /马跃成土地市场动态决定楼市走向 - 马跃成 - 马跃成的博客

   铁牛驴印:2012年6月2日百花山

降息以来,作为全国楼市的风向标,深圳、北京、上海、杭州都传出楼市交易量猛增的消息,不过虽然交易量增长了不少,但是房价还没有出现暴涨的情况。据媒体报道,这几天深圳一个项目开盘推出近千套房源,当天售出820多套,销售率超过八成,认购金额达16亿元。总结楼盘热销的原因,这家开发商表示,降息应该不是热卖的主要原因。产品主要是多为90平方米以下针对刚需客户的户型,且价位较低,与去年同期保持不变,实际相当于降价出手。

 位于北京南四环外某项目,近日两次开盘,均获得房源数近2倍的客户订购。该楼盘负责人也表示,保持平价开盘、坚持开发中小户型,是项目取得成功的主要原因。确实,目前买房人大多是刚需,而综合观察近期销售取得成功的项目,也都是针对有限的购买力,针对刚需主打适中小户型的成功。根据上证报调查,这轮成交反弹仍然是开发商以价换量的结果。以杭州某广场为例,起价9100/平方米,均价10800/平方米。很多购房者坦言,在房价动辄2万以上的杭州,这个价格是相当吸引人的。

但是,从开发商的角度来看,虽然房子开始好卖了,但由于存货压力和资金链压力仍未全面缓解,其年初定下的少拿地、缓开工策略还在发生作用。前5个月,房地产开发企业土地购置面积13532 万平方米,同比下降18.7%;新开工面积72859 万平方米,同比下降4.3%。数据显示,万科、中海、富力、远洋、恒大等15家规模房企今年前5月新增土地总建筑面积为1565万平方米,同比下降61%;成交总价为289亿元,同比下滑67%;平均楼板价为1850/平方米,同比下滑16%。拿地总规模、面积、金额均出现显著下降。

 201211-520日, 30个重点城市中,经营性用地成交面积和金额同比跌幅都在4成左右。土地流拍超百宗,流拍率同比翻番。北京市在五月份多宗地块挂牌后,仅上述门头沟地块接到第一次报价。房山多块用地去年底就已推出,至今仍无人问津。

 万科北京公司副总经理肖劲认为,这次降息主要是为刺激实体经济,会对楼市产生一定作用,但这不是最主要的,并不意味着开发商度过最难日子。一家在香港上市的房地产企业高层也表示,我们也希望现在是触底了,但其实还言之过早。中国青年报的一篇文章更是直接批评房产商及其利益相关者,通过操纵舆论来影响预期,

数据显示,1-5月份,房地产开发企业土地购置面积13532万平方米,同比下降18.7%,降幅比1-4月份缩小0.6个百分点;土地成交价款2620亿元,下降10.0%,降幅缩小3.7个百分点。这显示出,土地购置面积和土地成交价款的降幅均有所缩小。

今年一季度上海共推出18宗地块,经营性土地出让金共计68.19亿元,同比去年一季度减少79.9%,环比去年四季度减少78.7%。但是,首次降息后,613日,上海市国土局就以3.81亿元成功出让一宗位于青浦区的赵巷镇嘉松公路西侧地块,成交楼面价为每平米4849元,溢价率111.85%

同样,在住宅市场近期成交大幅回升的同时,房地产土地交易市场仍持续萎缩。今年前5月,北京仅成交7宗住宅用地,比去年同期大幅缩水。而在5月份北京土地出让金环比跌近100% 住宅用地“零成交”。在612日,北京通州区二块其他类多功能用地在近期的招标出让中,分别以1.5576亿元和1.888亿元获得,折合楼面价均为11800/平方米,该两幅地块的成交,不但结束了近两个月的经营用地“空窗期”,同时,创同区域同类型地块楼面地价纪录。

“但这样的情形不代表北京的土地市场就回暖了,资金链刚刚好转的开发商更忌讳头脑发热。”一位业内人士则提醒,在限购令等核心政策未能放开的情况下,更多的开发企业仍会遵循现金为王的道理,不会贸然拿地。开发商谨慎拿地,底价成交的情况已成为常事,并在短期内难以改变。


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