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马跃成的博客

 
 
 

日志

 
 

楼市调控正命悬一线  

2012-06-12 12:51:00|  分类: 地产风云 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                           楼市调控正命悬一线

                               /马跃成 楼市调控正命悬一线 - 马跃成 - 马跃成的博客

       铁牛驴印:2012年6月10日兴隆青松岭九龙潭

     就在这几天里,楼市发生了不少的变化,最大的变化有三点,一是买房的人多了,有的地方还重现了排队挂号的情况;二是房价止跌趋势明显,有的房价还出现了微涨,而取消优惠的情况更多;三是对楼市预期的变化最具典型性,也是危害最大的,因为中国的楼市从来都是由预期决定走向。

     这些变化的原因无非两件,一是关于4万亿救市资金2.0版的传言,二是上周降息的影响。我对楼市调控一直信心很足,主要原因也是对上面两条的认识,我不太相信政府会再犯4万亿救市的错误,其实当年我也是4万亿的坚定批判者;降息虽然利好楼市,但是今年初以来,从宏观经济看,降息就已经是大势所趋。而同时,政府一直强调楼市调控决心绝不动摇,我相信,政府有智慧处理好刺激实体经济要求与加强楼市调控的关系。

      其实,从降息以后的舆论来看,无论是经济学者还是开发商基本上还是比较冷静的,认为降息会对楼市产生重大影响的人很少。像万科的肖劲就认为,这次降息主要是为刺激实体经济,会对楼市产生一定作用,但这不是最主要的,并不意味着开发商度过最难日子。其实,我本人是支持楼市回暖的,特别愿意看到交易量回升。但是我认为基础应当是房价的下降,并且要坚决遏制住投资需求进入楼市。但是,按照以前的经验,房价往往会因为交易量的上涨出现快速反弹的情况,而房价的反弹又会导致大量的投资进入楼市,再次走进恶性循环的怪圈,这是最让人担心的事情。

     但是,这两天从发改委那边传出的信息,让我为之一震,莫非楼市调控就此偃旗息鼓了?上个月国务院的几次常务会上,还一直在说调控的措施一个都不会减少呢,中央主要新闻媒体也是连篇累牍地在拨乱法证,为调控加油鼓劲呐喊。可是,为什么发改委会有这样的声音出来?这让我联想到上个月住建部的官员公开为扬州的救市政策辩护,而同时,已经有30来个城市的微调政策陆续出台,大有法不责众的意思。究竟是有关方面和有关 部门之间,或内部有什么原因?有什么隐情?是矛盾爆发的产物?还是唱的双簧戏?

       69日,北京创下十亿成交佳绩,顺义某热销楼盘开盘6个小时即售罄,这场疯狂抢购的失利者们在售楼处久久不肯离去,惆怅溢于言表——因为他们听说开发商的下次开盘要涨价了。610日,深圳某楼盘6小时吸金超16亿。610日广州投资客抢占CBD 项目,均价在38000/平的某公寓开盘一小时售出八成。上海周末一楼盘当日去化近九成。刚过去的这个周末楼市乐观情绪弥漫,似乎2009年春末令人惊悚的一幕重演,又一轮楼市的V型反转将出现?

此次降息也被买家理解为“政策底”已经出现,很多人开始忙着出手买房。更多购房人开始考虑,在今后,是否还能买到现在这个价格的房子?社会上普遍出现对未来房价反弹的恐慌,担心调控再重蹈之前的覆辙。

      诺丁汉大学当代中国学学院院长、经济学家姚树洁指出:“大的动作还在后头,这些大动作包括:继续降息,继续下调存款准备金率;放宽房地产的限购令,刺激房地产的新一轮开发和泡沫;通过各种办法增加货币供应量,推高通货膨胀。”汇丰经济学家屈宏斌的话说,中国周四的降息决定传递出一个重要信息,那就是北京将尽一切所能以支撑今年的经济增长。而近来多位官员都拐弯抹角地表示,政府会出台一些措施来提振经济增长,此前的经验让更多分析师推论,中国房地产有希望再次成为救市的法宝而被解冻。经济学家、北师大房地产研究中心的董藩教授近日在个人微博上表示:“可以买房了!政策底部早已出现,30多个城市微调救市政策未被叫停就是明证;其他保增长政策间接惠及房地产行业;可以买房不是说很快会暴涨。

     学者的观点本来就是个说个话,但是最近,有发改委的官员也开始放话,不能不让我担起心来。发改委内部人士65日对《投资者报》表示,受外部经济影响,再加上房地产政策引发的经济真空,给经济回落带来的压力越来越大,政府有意通过集中放项目来提振经济。甚至放出了,未来不排除给地产项目“开口子”的话,这与调控是根本性的方向问题呀,调控真的就半途而废了?是不是废一次也是废,废两次也是废?

此前,国家发改委投资所研究员张汉亚31日做客“中证面对面”时表示,房地产政策环境总体来说已在放松。张汉亚称,很多城市出台了政策鼓励刚需,银行从4月开始再次推出8.5折的房贷利率,房地产政策环境总体来说已在放松。

一次降息搞得社会这么大的动静,甚至有翻盘的倾向,楼市调控你还搞不搞了?上次调控的教训不能说不深刻吧,现在调控又到了命悬一线的时刻,这关系到宏观经济的发展,也关系到国家的稳定,我们不能小视,楼市调控应当进行到底,也必须进行到底。 

附录:关于降息政策出台后的专家观点:

住建部政策研究中心副主任王珏林认为,这对楼市将产生作用,但由于降息的幅度有限,能刺激进入楼市的资金是有限的,房价并不具备大涨的基础。因为影响楼市走势有多方面因素,降息只是其中一环,并不影响楼市的根本。

万科北京公司副总经理肖劲认为,这次降息主要是为了刺激实体经济,同时也会对楼市产生一定作用,但这不是最主要的,并不意味着开发商度过了最难的日子。

中国房地产学会副会长陈国强表示,近期楼市成交上涨,就市场内在因素而言,开盘数量明显增多,且低价或平价开盘活跃。由于限购、限贷这些对楼市影响较大的根本政策并未松动,楼市的需求是有限的,而且房地产企业库存较高,周转压力、资金压力较大,未来房价走势难以迅速反弹。

鸿坤地产西红门项目总经理侯守超表示,中央的调控政策预计还会延续,不能说今年下半年楼市就全面热销、全面升温,市场形势将趋于平稳。

华远地产股份有限公司董事长任志强认为,对地产而言,降息降低了消费者支付压力,但还不足以全面反弹。

不过,知名财经专栏作家叶檀认为,房价会反弹。她认为,最近5个月房地产成交量大幅上升,很多地方又接连推出大块土地,这说明房地产市场确实有所回暖,如果它现在再进行降息,对于房地产刺激作用毋庸置疑。

社科院经济学博士马光远也表示,楼市将迎来明显反弹。

SOHO中国董事长潘石屹在其微博中第一时间表示:“终于降息了,奔走相告吧!”。随后成都保利公司甚至在微博上公开“求地”。

诺丁汉大学当代中国学学院院长、经济学家姚树洁指出:“大的动作还在后头,这些大动作包括:继续降息,继续下调存款准备金率;放宽房地产的限购令,刺激房地产的新一轮开发和泡沫;通过各种办法增加货币供应量,推高通货膨胀。”


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