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马跃成的博客

 
 
 

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当前试探性涨价无奈房价下滑大势  

2012-05-22 23:05:00|  分类: 地产风云 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                  当前试探性涨价无奈房价下滑大势

                           /马跃成 当前试探性涨价无奈房价下滑大势 - 马跃成 - 马跃成的博客


据报道,作为北京房地产市场的风向标,通州楼市正出现以价换量后的微妙转折。今年3月,通州普通住宅成交均价为15747/平方米,4月则微涨至15875/平方米。截至5月上半月,成交均价更是回涨至16728/平方米。不过通州以价换量大势还没有改变,这只能说是试探性地进行价格回涨。

 据说,大兴的项目也有回调的情况,但是这些是不是人家开发商策划的活动?是不是在试探社会的反应和承受能力,都很难说。

     不管怎么说,北京的房价在有些地方抬头了,这是事实,一手房有涨的,二手房也有涨的。这其实也正常,我觉得主要有几个原因,一是房价下降这么多后有了上涨的压力;二是卖楼的时刻都在企图把房价搞上去,因为房价上涨房子就好卖了;三是很多买房人对房价下降没信心,这主要是有以前的教训。

     但是,我认为,这个房价变动是大趋势下的小波动,不是大涨大降的那种大涨,既不是新一轮房价上涨的开始,也不会上涨到什么多高的程度。只能说是个微调,并且不久后还会下调下来。

     我对房价的总体认识是还有较大的下降空间,我认为合适的房价是当前的限价房的价格,也就是保本微利的成本价。但是这个也不一定就是底线,因为房价的下降是由需求决定的,而投资需求被挤出之后,刚性自住需求是有限的,不像投资那样膨胀,一个人买几十套房子都可能。

     目前,虽然表面上,或者是手续上基本上都是自住需求了,但是实事求是地说,现在还是投资占主体,很多人家里好几套房了,还在以各种身份买房,他们还在赌房价上涨这回事。如果不是这样,就不会有人判断房价上跌了,更不会有这么多人在指导别人什么时候入市。这些分析都是从投资的角度出发的,如果自住需求,那肯定是什么时候需要什么时候进入,那个产品合适就买什么样的房子。

     未来的房价走势,还是由政府的调控政策决定的,国家会不会改变调控的方向,甚至调控的松紧的变动,都会对市场产生深刻影响。我认为,未来的房地产调控会走到终点,然而更重要的国家住宅制度会以法律形式确定下来,这个制度一定不会允许房地产投资主导产业发展。

     未来楼市一定是民生地产,而民生地产不会再强调住宅的经济支柱功能,经济不会再以卖房增加GDP的指标来考核地方发展和官员政绩。以后的人们可以安家立业,可以共享和谐社会的福利。 

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