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开发商侥幸涨价很危险  

2012-04-15 23:52:00|  分类: 地产风云 |  标签: |举报 |字号 订阅

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               开发商侥幸涨价很危险

                       文/马跃成

开发商侥幸涨价很危险 - 马跃成 - 马跃成的博客
           铁牛驴印:2012年4月2日南太行挂壁公路

今天有个小朋友问,房价是不是真的下降了?他说怎么没有感觉呀?我说我身边的楼盘前年开盘1.85万,今年初是1.68玩,现在已经出现团购1.35万的广告了。昨天有个业内人士悄悄地对我说,北京某高档楼盘还逆势涨价呢。我问,有多高档,他说确实很高档。我说几百万买一套公寓的人,已经不在乎房价了,他们追求的只是房子是不是合适,房价500万,还是800万,对这些人已经没有意义。

可是,今天下午有个网友在微博上对我说,马老师真没法解释了,密云有个项目都9000了,今天 开盘还叫人给抢了,我有点不解。我也有点不解了,东五环的精装修房才1.5万一平,百里之外的山区密云房价达到9000元,确实有点高了。我查了一下,这个项目开盘的时候是7300多元,公司注册资本金仅2千万,是个四级资质的开发商。逆势涨价遭抢购,再次证实了中国人买房都是“买涨不买跌”的铁律。

最近楼市回暖,交易量上升,我觉得是有道理的,也是好事。因为,楼市调控的只是房价,不是交易量,调控前阶段,交易量明显下降,那是因为房价过高造成的。现在经过两年的调控,房价已经回落不少,同时继续下降还需要一定的时间,而对那些急于用房的人来说,不可能长期等待。去年乏力的成交量为今年积累了大量的刚性需求,降价激活了他们的购房热情,所以,近期火爆的成交实在为消化刚需客户。但是,这绝对不是楼市根本性回暖的标志,更不是房价上涨的理由。

但是,我要跟那些期望涨价的开发商说,现在还远不是涨价的时候。楼市调控还没有进行到底,温总理在上周的国务院常务会议上再次强调,中央调控楼市的决心决不动摇,上个月,他还明确表示,房价远未下降到合理位置。温总的这个讲话,决定了中国楼市的大方向,

中国楼市多次调控的事实证明,无论楼盘也好还是楼市也好,频繁的涨涨跌跌,不但让购房人遭受损失,也会给开发商的经营重大困难和不利影响。最近连续不断的售楼处被砸和业主集体退房就是明证,实事求是地说,到今天为止,退房运动并未停止,在这个问题上,开发商当缩头乌龟的事实,已经被人们反复拿出来晒了。

最近,各地和各区域的楼盘销售情况也是天壤之别,冰热两重天。如果将成交楼盘细分,可以发现成交的楼盘绝大部分都是近期深度降价的项目,且绝大多数定位为刚需楼盘,或者价格逼近刚需的改善性楼盘。

有数据显示:2月,北京市二手房住宅成交量同比还是负增长,而3月,成交量达10271套,环比增长98%,接近100%,同比也转正,增幅为2.45%。其中3月30日二手住宅网签更是达715套,创下近13个月来单日网签量的最高记录。3月份北京二手房成交量再次超过新房,占比至少达58%以上。这是3个月以来,北京二手房成交占比首次重回50%临界线。同时,3月北京新房成交量为6796套,环比涨幅为36.41%。这两个指标均低于二手房。

但是,北京中原的统计数据显示,一季度北京新建住宅均价为18626元每平方米,环比2011年4季度的20098元每平方米下调了7.3%,与去年同期相比下调幅度达到了14.6%。

据上海搜房统计:3月上海市商品住宅共计成交6836套,环比2012年2月大幅上扬87.7%,同比去年3月涨幅同样高达85.8%;总计成交面积约79.9万平方米,创去年6月以来的最高水平。成交均价报收于22138元/平方米,环比增长11.7%,与去年3月相比也有着5.4%的涨幅,上海的情况令人忧心忡忡。

北京市的数据显示,3月,北京新建住宅成交8085套,其中保障房1430套,商品住宅6655套,同比2011年3月的5743套有了明显上升,环比今年2月也出现成交明显上涨——今年2月新建住宅成交套数为5514套,环比上涨46.6%。而根据北京中原地产的统计数据,3月新建商品住宅成交均价为19038元/平方米,相比2011年一季度的21788元/平方米下调达到了12.6%。而这也是北京新建商品住宅均价连续三个月在2万元/平方米以下。

与此同时,一季度,北京市新建商品住房成交1.8万套,共计181万平方米,同比分别减少了14.2%和19.6%,总体处于低位水平;成交均价为19516元/平方米,同比下降19.4%,并将继续回落。种种现象表明,以降价换交易量才是明智之举,企图搭着交易量上涨的顺风车抬高房价,就是没有看准风向。

年前一条关于某著名房企破产的消息甚嚣尘上,但是今天同城的一家公司确实走到了破产的程序,最近杭州市一家房地产开发商提交了破产保护申请,成为政府历时两年控制房地产价格措施的牺牲品,预示着房地产市场未来将面临更广泛的问题。这样给其他公司敲响了警钟,生死就在一瞬间!

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