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马跃成的博客

 
 
 

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楼市调控要向制度顶层设计转轨  

2012-03-05 21:28:00|  分类: 地产风云 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                楼市调控要向制度顶层设计转轨 

                              /马跃成

楼市调控要向制度顶层设计转轨 - 马跃成 - 马跃成的博客
          铁牛驴印:2012年3月3日北京燕羽山 
  

35日上午9时,第十一届全国人民代表大会第五次会议在人民大会堂开幕,这也是十一届人大的最后一次会议,温家宝总理在政府工作报告中表示,2012年要继续搞好房地产市场调控,严格执行并逐步完善抑制投资、投机性需求的政策措施,进一步巩固调控成果,促进房价合理回归。

温总理讲到,继续推进保障性安居工程建设,在确保质量的前提下,基本建成500万套,新开工700万套以上。抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度。采取有效措施,增加普通商品住房供给。加快建设城镇住房信息系统,改革房地产税收制度,促进房地产市场长期平稳健康发展。

  温家宝说,我们实施积极的财政政策和稳健的货币政策,坚持正确处理保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期的关系。我们一方面坚持宏观调控的基本取向不变,继续控制通货膨胀;一方面适时适度预调微调,加强信贷政策与产业政策的协调配合,加大结构性减税力度,重点支持实体经济特别是小型微型企业,重点支持民生工程特别是保障性安居工程,重点保证国家重大在建、续建项目的资金需要,有针对性地解决经济运行中的突出矛盾。

他指出,我们坚定不移地加强房地产市场调控,确保调控政策落到实处、见到实效。投机、投资性需求得到明显抑制,多数城市房价环比下降,调控效果正在显现。目前,房地产市场调控处于关键阶段,征地拆迁等问题还很突出,群众反映强烈,政府管理和服务水平有待提高,廉政建设亟需加强。一定采取更加有力的措施解决存在的问题。

今年楼调控已经取得阶段性成果,因此,与去年的两会上万炮齐轰房地产不同,今年的两会上,人们肯定更多的是关于楼市往哪个方向走的争论。这个观点,我们从两会之前的个别代表委员的提案中就可以看出些端倪。这里有开发商代表王健林关于放宽首套房贷款优惠的限制的提案,也有宗庆后关于强化保障房和商品房管理的建议。

不同的阶层代表了不同群体的利益。我们不能不看到,这一轮的调控快两年了,但是,调控尚未取得决定性的胜利,房价下降还没有形成奔流直下的局面,楼盘之间、地区之间、结构性之间的降价还很不平衡。房地产企业也没有出现大规模重组、破产的局面。一句话,房地产企业继续支撑高房价的基础还在,在这种情况下,楼市调控政策的一点点放松,就可能招致整个楼市的彻底翻盘。

实事求是地说,这次调控的主要手段限贷、限购、限价政策正面临诸多麻烦,楼市限贷与实体经济要求的货币政策适当放松出现了方向性的矛盾,宽松的货币政策释放的货币量会不会在以各种途径流入楼市很让人担心。限价这个硬性指标已经被一些城市的房价向上调整变成了橡皮筋,去年限八千,今年限一万,这样的限价有啥意义?而对限购的挑战去年有佛山,今年就有芜湖和上海两个城市。

在上海放宽限购政策被叫停之后,住建部已经发布消息称,严格限购政策不动摇,并警告说,任何城市只要有松动迹象,发现一个纠正一个。但是,这样的紧绷能持续多久?一个住建部能管得住700多座城市吗?就像去年要求申报的调控目标一样,最后没有几个城市能按时上报,最后也就不了了之。如果限购再次发生欲管不能的情况,那样的风险就更大了。

楼市调控只是一个阶段的政策,房地产的稳定和发展必定需要建立起一套完整的住房制度。建立这个制度的基础其实已经有了,就是今年中央政府强调的住房的民生功能,而不是以前的投资功能。一个以居住为本的住房制度肯定和把房地产当成袭击经济发展的动力的要求是不一样的,应该是完全两个方面的东西。

我国的住房体制从1998年货币化分房开始,已经走过了十几年的风雨历程,现在该回归本位了。这个制度,应该是保障人们的基本住房要求,当然是分体系的,廉租房、公租房、保障房、商品房、豪宅别墅,可以各取所需,但是要改变现在相互交叉的状况,某些豪宅的富人,可能占据着好几套保障房。这个制度的建立可以从房产税和交易税开始,重点可以从建房像退出机制转变,如果把住房退出机制建立起来,会有非常多的闲置房源流出来。这才是资源的合理利用。

一个新的,以保障人们基本住房权利的住房制度的顶层设计已经时不我待!

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