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让房价理性回归就是降价令

2012-02-07 20:21:00| 分类：地产风云 | 标签： |字号大中小订阅

让房价理性回归就是降价令

文/马跃成

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据《第一财经日报》2月7日报道，全国工商联房地产商会会长聂梅生在接受采访时表示：中央说房价合理回归，没说“回调下降”。聂会长的意思，我实在不敢苟同。

让房价理性回归是去年12月中央经济工作会上最大的亮点，也是理性回归这个概念第一次正式进入中央文件。在之前的国务院常务会议上，温总理也提出来过这个问题。在此之前，中央文件的正式提法是“抑制房价过快上涨”，我国调控多年不见效果，一个重要原因就是调控目标地位不够明确，而同时，中央的调控政策又总是被人故意曲解，严重干扰调控的方向和路径。

温家宝总理在2010年12月26日的网络访谈中第一次提出“有信心让房价回归理性”，立刻在社会上引起强烈反响。因为，在这个阶段调控正处在僵持中，任志强等地产界大腕公开多次提出，中央没有说要房价降，中央的调控只是要抑制房价过快上涨，而他们从来都认为房价没有过快上涨。任志强还说过与收入比，房价上涨并不算快的观点。

如果认为房价上涨不快，那不是说调控无用吗？在调控与反调控激烈交锋的关键时刻，温总理明确了调控目标就是让房价理性回归。自此以后调控形势走向正确的轨道，调控效果有了明显改变，全国重点地区的房价在去年上半年开始出现明显下降的趋势。

去年11月6日温总理在俄罗斯圣彼得堡表示的就更加清楚了。他说，中国下调房价是国家坚定的政策，对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇。调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。这次温总理就明确提出了房价下降的意思，并且准确地定义了合理的房价就是民众能够接受的房价。

我国房价调控正处在一个不进则退的关键时期，温家宝总理以及李克强副总理多次讲话，特别是中央经济工作会议，如此鲜明地亮出下调房价态度，表达了中央调控的决心和调控目标决不改变，更不会动摇的决心。也给国人吃了颗定心丸，传递了一个目标信号，同时，也给那些依然心存“政府救市”幻想，仍然保持观望等待态度的房地产开发商提出了严正警告。

但是，新春过后，楼市的最近形势没变化，开发商的日子也不好过了。正是在这个时候，任志强又提出开发商扛得过政府的调控压力，以前他说开发商不差钱，要死银行先死，可是好多开发商挺不住了，他又说，开发商能够抵住的支柱是土地，有地就有了一切。开发商不差地这个事实，但是开发商的土地情况也是复杂的很，既有有2003年前的划拨土地，也有后来的高价地王。所有的开发商都能顶住吗？我看未必，其实早在2005年前后，开发商就分解成地产商和房产商两个阶层了，地产商不差地，房产商未必不差？

而目前压力最大的还是那些靠盖房子买房子生存的房产商。与任志强的观点相呼应，最近聂梅生会长提出了“中央说房价合理回归，没说回调下降”观点。聂梅生现在依然认为，不能用个别楼盘来讲，商品房的房价并没有下来，只是增幅在下降。她说，中央经济工作会议提出，让房价合理的回归，用的是“合理”，不是用的“回调”，也不是用的“下降”，用的是“回归”。

聂会长的解读，我实在看不懂，合理和回调有啥关系？下降不就是回归吗？难道合理回归还是让房价上涨不成？好在温总理有关让房价下降的明确说法，我真担心前段时间，中央关于稳定房价的精神被他们解读为维持高房价的根据。

什么是合理房价，从国际公认的标准来看，租售比在1：200-1：300之间是较为合理的区间，低于200表示房价较低，有上涨的潜力，适合投资；高于300，表示房价偏高，且越高表示房价偏离合理价值越多，楼市泡沫越大。而北京的租售比一直高于这一标准很多，如果以租售比来看，房价在目前的基础还得下降20%-30%才能进入合理区间。

国际上确定房价是不是合理的另一个指标是收入房价比，一般的指标是家庭年收入与房价之比在1:3至1:6之间。以北京为例，一套4环以内普通两居室新房80平方米，以单价2万5千元计算，平均价格200万左右；若以工作五年的中产阶级家庭为单位买房，假设夫妇月工资为4000元，则家庭月收入达到8000元，年收入为9.6万元。这样房价收入比则为20。从这个角度分析，北京的房价还要降50%以上。

很多人把房价是否“到底”的判断建立在房价和成本的比较上，但是开发商的成本实在是一本秘密账，而建造成本所占的比例又非常低，融资成本和灰色成本战区占了很大一块，这个参数也就没有多大意义了。但是如果只看地价、建造成本、税收来分析，房价下降的空间依然大的很。

无论从哪个角度讲，我国的调控政策自始至终都是围绕着降房价展开的，房价不降空谈调控一点意义都没有，中央明确提出“让房价理性回归”，其实就是降价令，这个不要再怀疑了，更不要再质疑了。

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