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马跃成的博客

 
 
 

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鄂尔多斯不是楼市噩梦的孤岛  

2012-12-24 21:43:00|  分类: 地产风云 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                  鄂尔多斯不是楼市噩梦的孤岛

                             文/马跃成 鄂尔多斯不是楼市噩梦的孤岛 - 马跃成 - 马跃成的博客

       今年下半年以来北京等地的房价出现回涨,于是有人就说中国楼市全面复苏了。后来有报告说,三四线城市楼市低迷的厉害,他们就说,三四线城市没有外来需求,和一线二线城市的楼市没有可比性。再后来,人们把鄂尔多斯、温州的楼市惨象揭露出来,这两个城市在火爆的时候,都被称为小香港,差不多就被划到了一二线城市的范围,成为中国楼市的方向目标。他们又说,这是特例,没有第二个鄂尔多斯和温州。

     一年前的鄂尔多斯楼市危机,如今愈演愈烈。鄂尔多斯是个能源城市,在目前国内能源危机没有出现什么变化的情况下,鄂尔多斯的财富应该是滚滚不息,现在缘何会出现资金链断裂,确实让人匪夷所思?难道其他地方的资金后援会更强大?

      有报告认为,当开发商利用高利贷“滚动”进入房地产开发时,债务风险就已经埋下了随时爆发的种子。当楼盘长期大量空置无人问津时,趋利的民间资金就会选择“用脚投票”,甚至产生恐慌性撤离,开发商资金链断裂在所难免。

      这其实是一个连环的很刺激的游戏,地下的煤矿不断制造出财富,财富在没有出口的情况下扑向了楼市,引发了楼市的虚幻繁荣,这种繁荣反过来又推动资本对煤矿和楼市的炒作,引发了民间高利贷的膨胀。在这场房地产开发的“大跃进”中,似乎没有赢家,所有的输家都是败得很惨。

      星河湾鄂尔多斯项目规划面积11000多亩,其中一期工程占地2500多亩,是真正意义上的超级大盘。最近不断传出房价被腰斩的传闻。伴随着鄂尔多斯楼市出现泡沫和楼市崩盘的消息接连不断地出现在媒体上,并引起广泛关注,星河湾鄂尔多斯项目也成了舆论关注的焦点。

     鄂尔多斯楼市“崩盘”给各地楼市敲响了警钟,如果各地政府不能够吸取教训,不正视土地财政的危害,放弃对楼市泡沫不切实际的幻想,那么下一个鄂尔多斯楼市的出现或许并不遥远。

     温州房价被腰斩是不争的事实,代表温州市场最高价格水平的绿城鹿城广场,2010年巅峰时二手房价格已经接近10万元/平方米,如今有些户型成交价甚至还不到5万元/平方米,这一价格被媒体形容为“腰斩”。与此同时,杭甬温在二手住宅价格上也领跌全国。与2011年11月相比,70个大中城市中,二手住宅价格下降的城市有49个。其中,温州以下降9.9%位列下跌城市首位,宁波、金华、杭州分别下跌5.2、4.5、4.3个百分点,分列二手住宅下跌城市二、三、四位。

     最近,浙江温岭地王楼盘也会出现降价抛售,均价降价达到4000多元。之前每平方米18800元均价,一夜之间调整到14399元/平方米。2010年,其所在的钱江地块拍出25.99亿元天价,成为温岭乃至台州的“地王”,折合成楼面价达1.1万元/平方米。同年,海普佳苑一期楼盘开盘,均价在2万元以上,最高售价达每平米2万5千元,一跃成为温岭市最昂贵的楼盘。

     据报道,常州楼市隐现鄂尔多斯式“鬼城”,30层大楼仅1户亮灯。以前的农田,现在都是新建的楼盘,百万平米以上的大盘有很多,楼盘小一点的都不好意思说出来。知名的开发商都在该新区投资房地产,部分较早建成的小区目前入住率仍不足一半,而整栋空置并不少见。

      在这里购房的主要为本地居民,投资客并不多。作为三线城市,常州本地人口看上去不少,但实际上消化库存的能力并不足。据常州统计局统计,截至2010年末,常州市户籍人口为360.8万人,政府方面热情高涨。而当地人认为,实际上常州的城镇人口只有100万左右,能消化库存的也只有这部分人口。按照新增户籍人口的比例,今年5月至12月仅需要4288套房源就能够满足新增户籍人口的居住需求,目前常州新房的住宅存量为41655套,不仅能够满足下半年市场需求,而且仅新房存量就足够满足6.48年新增户籍人口的住房需求。搜房网数据监控中心统计显示,截至10月16日,常州新房住宅房库存量实际为60232套。有人就说,常州的售房压力不比鄂尔多斯小多少。

      据不完全统计,仅仅是来自深圳的房企在常州的在建总面积就已超过570万平米,其中,星河集团超过300万平米,又是星河湾。永不言败的星河湾,正好赶上了鄂尔多斯楼市狂热和惨跌的过程,还是贪得无厌的必然结果?在楼市投资的人们很多,很多人会有类似的感受,有国外研究机构的资料表明,今年有大约28%的投资者是失败者。投资楼市只赢不输的谎言已经被彻底戳破。

 

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