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马跃成的博客

 
 
 

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八十万房价是耸人听闻的谎言   

2012-12-18 00:00:00|  分类: 地产风云 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                     八十万房价是耸人听闻的谎言

                              文/马跃成 八十万房价是耸人听闻的谎言 - 马跃成 - 马跃成的博客

     这几天,25年后北京房价将达到80多万/平米,全国均价9万/平米的帖子满天飞。这是董藩教授在“房地产调控功过反思”分论坛上的一个观点,我对董老师在学术上的造诣深表钦佩,但是对他的这个观点不能苟同。他的意思是说,房价一直要往上涨,现在买不起,以后更买不起了。他说,现在房价不算高,不如现在狠心买。对是给实在无力买房的建议是,贷款付首付,等着升值还月供。有工薪阶层惊呼,工资没有月供高,谁敢为我贷款?

     上周末,北京师范大学管理学院教授董藩在2013经济学家年会的“房地产调控功过反思”论坛上称,25年后北京房价每平米80多万,全国均价每平米9万左右。他说,“1987年,全国平均房价408块钱,那时候北京就是500块钱,如果那个时候我会告诉你,全国均价达到6000,北京、上海达到20000,打死你也不相信。所以,我们以今天看今后25年是什么结果?如果按照过去的发展速度是什么结果?就是你天天算这条曲线再翻一番。”

      1987年的时候,不知道董教授是不是开始领工资了,不过我知道那时的工资达到百元就算高工资了,一个大学毕业生大概是不到一百元。一年的收入也就1000多块钱,一套70平米的房子需要3.5万元,即使一个家庭两个人挣钱,不吃不喝也需要17.5年,你能说500元的房价便宜吗?即使说500块钱便宜,你从哪里去搞3.5万买房呢?其实,那个时候,哪有商品房吗?哪有房地产市场吗?那是主要还是计划经济,还是单位制。

     拿着现在的工资比照过去的物价说事,到底懂不懂常识?经济学上难道可以这么比较吗?如果真能比较,那么一定是穿越了,如果真能穿越,我更愿意去买块地,1985年的时候,北京郊区的土地价格才2万左右一亩,不管是谁,现在凑几万块钱,不难吧!如果凑不起来,我们可以把家里的房子卖了,大概能值百八十万的吧,咱们约伴一块到1985年买地去!

      回顾过去,我们发现,现在买房与过去相比其实也没有多大的可比性,是不是该买房,还是看现在的收入多少。现在的房价只与现在的收入有关,与以前没有关系,与以后也没有关系,虽然你可以用一些过去的存款,也可以通过贷款的方式先花一部分未来的收入。但是,现在房价只能根据现在的收入水平确定。你不能说以前工资只有百元,就把现在的房价定成500元,也不能说未来的年收入达到100万,就说现在的房价应该是80万,当然也不能说现在4万的房价与80万相比太便宜了。

      国际上,通常认为合理的房价收入比是6:1—3:1,如果超过这个数值,就说明房价太高,我国的大多数城市的数值在10:1以上,一线城市更是超过20:1以上。这样的房价是不是太高了,其实已经高到让人难以忍受的程度了。即使这样,还有人在鼓吹房价上涨,有人说房价再涨20年,有人说房价要涨到80万/平米,真的没有天理了?

      新一届中央委员会召开的经济会议刚刚结束,有人说,会议释放出房价上涨的信号。我怎么也理解不了,中央怎么会释放房价上涨的信号?上届政府要房价理性回归,这届政府要房价上涨?都是GCD,怎么可能有两个政策?何况这次经济会上也在强调“加强房地产调控绝不动摇”,不动摇的房地产调控,怎么就成了房价上涨的信号?

       原央行货币委员会委员夏斌不同意这个观点,夏斌表示,老百姓和开发商不要抱有幻想,房价不可能再像过去那样暴涨。他说,“我个人认为,按照中国经济十年、二十年还能增长多少,倒过来推一个中产阶层十年、二十年就业情况下收入是多少,反过来推按揭比例,首付是多少,很低,不用担心。但是投机,对不起。”

      我们可以计算一下,25年后北京房价每平80万。如果买个100平米的房子,就是8000万,按照国际上收入房价比6:1算,家庭年收入要达到1300万,也就是说一家两个人,每人的工资达到50万元。每天收入1.7万,按照6小时工作制,每小时2700元。如果按照房价收入比3:1计算,每小时收入5000多元。这么算,今天还干啥吗?等着了!

      用以后的钱买房,这么容易,何必今天着急?只谈房价不谈收入,有忽悠人之嫌。25年后房价达到80万/平米,其实25年后多高的房价都不可怕,如果房价是这个数字,到时候我保证大家的家庭年入账一定能达到千万以上。以后买房一定比现在容易,十八大报告中提出了人民收入倍增计划,当然这个倍增是购买力的倍增,是去掉物价指数后的倍增,是提出通货膨胀后的倍增。

      关于房地产市场,政府提出的政策没有丝毫的放松,并且提出了要大力发展保障房建设的方针。从历史的发展过程看,如果我们继续按照现在的房屋增长速度,在人口基本上不增长的条件下,房屋需求会越来越少,只要房屋还在不停地建设,市场上的房屋供应量就会越来越大,相对的需求就会减少。

      如果还不明白,可以拿自己家做个例子,比如教授家,一个小孩,现在家里几套房,以后孩子结婚了增加几套房,25年后会有多少房屋转到孩子头上?关于25年后买房的事,现在的人们千万不要着急。

 

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