注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

马跃成的博客

 
 
 

日志

 
 

对赌房价没有一点积极意义   

2012-11-18 18:48:00|  分类: 地产风云 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

                        对赌房价没有一点积极意义

                                  文/马跃成

 对赌房价没有一点积极意义 - 马跃成 - 马跃成的博客

    

     这几天,又有人把几年前对赌房价的事情翻出来炒作了。说谁赢谁输,其实一点意义都没有。第一次拿房价对赌的是地产游侠牛刀和北大教授徐滇庆,当时他们对赌的是2008年某个时点的深圳房价,徐滇庆当场认输,并在深圳地方报纸上刊登答复道歉广告。后来又有几次对赌时间跟上,但是没有炒起来。

     在这个事情上,我们看到了当时深圳房价确实是在2008年有了实质性的下降,但是,能说明什么呢?能说明牛刀真厉害,说房价下降,就下降了?牛刀让房价降房价就降了?不可能嘛!能说深圳房价是牛刀搞下来了的吗?也不能嘛!当然也不是说,因为牛徐对赌,深圳房价就下降了。这其中当然有两人根据经济、社会形势进行判断的结果不同,得出的不同结论,但是也有很大的偶然性。

     如果不是2007年亚洲经济危机的影响,深圳房价未必能下降。但是,后来深圳房价在2010年后又涨上去了,这个就再也没有人对赌了。根据规律判断、根据形势分析应该说对房价的走势有个判断是可以的。但是,说句实在话,对中国房价的情况,你还真不好做出准确的分析和判断。

     都知道温州人精明,会算计,前几年,温州炒房团走到哪里,哪里的房价就直线上涨一大块,让温州人转的盆满钵满。但是最近又传来消息说温州房价被腰斩,6成投资者被套牢。所以说,房价这个东西没有定式,没有人那么聪明到能预测到房价的准确涨跌点。

     总体来说,中国的楼市是一个政策市,市场走向大体上是受政策影响的,这也就是政府多年总是在调控楼市的意义,如果说,房价总是按照一些人的预测那么走,政府也就不用调控了。

     但是,也要看到,调控的难度还是很大的,这么多年始终没有调整到位,主要的原因就是有些人抵抗的力量很强大。有人就公开向中央的调控政策叫板,中央的调控是要求房价理性回归,可是有人就是说房价要上涨20年,甚至喊出明年3月大涨的口号。这不是公开叫板是什么?谁都知道明年3月政府换届,如果开发商在明年3月不顾一切把房价抬高,也不是不可能,但是这肯定是认为制造的闹剧,不可能持久下去。

      我们分析房价走势要站在历史的角度,要站在民生的利益方面,这是起码的基础,这也是符合我国基本国情和基本制度的,如果脱离这个现实,一味地说什么市场规律,那也只能说是拉大旗做虎皮。其实任何一个市场经济体都不是脱离社会的空想市场,市场经济是要受到现实环境影响的,也是要适应环境发展的。完全的理想的市场经济从来没有过,这是教科书上最基本的常事。

     说房价下降多少,其实也是一个动态的概念,房价是动态的,就不能按照静态的比较,不能拿2002年的房价和2012年的房价做直接的价格比较。就和我们不能用现在的工资收入和1970年代的工资做相应对比一样,那个时候的货币购买力和现在的购买力不是一回事。

     通货膨胀是造成货币价格变动的一个重要因素,而通货膨胀又是市场经济条件下经济发展中不可避免的一种经济现象。另外货币的时间价值,也影响到货币的价格变化,货币随着时间的推移是可以增值的。货币的时间价值是没有风险和没有通货膨胀下的社会平均资金利润率。在计量货币时间价值时,风险报酬和通货膨胀因素不应该包括在内。

     事实上,无论是房屋价格还是货币价格都是要随着时间的推移而发生变化的,在这点上,所有的资产都是一样的。当然,随着时间的推移,通货膨胀的因素确实存在,劳动力价格以及所有价格都在变化,房价也随着变化是在正常不过的了。

     因此,严格地对两个时段的房价进行比较,就是要去除通货膨胀因素,减除时间价值增值之后,把房价还原成当初的一个固定时间点的房价之后,才能进行比较。另一个办法就是比较两个时间点的房价收入比,是人们感受更难过了,还是感觉比较容易了。

     经常听人说,20年前,北京房价才2千元/平米,要是当初买几十套,现在就发大财了,可是那时候,人们的工资收入只有200块钱,万元户都是罕见,几万块的房价已经让人们触不可及。你拿什么去买房?那现在的钱买以前的房子只能是做梦。这就是为什么买不起房的人总是买不起房的原因。

     等你有钱了,别人也都有钱了。我们能做的,也是应该做的就是要求现在的房价适合现在的人们的收入水平,我们要做这样的分析,怎么才能使现在的房价降下来,降到能让大多数人买得起房的程度,这是我们每一个地产人应该肩负的责任。

     整天喊房价要涨、要涨,而人们的收入不能相应地增长,买房对大多数人都成了天方夜谭的时候,这个社会能好吗?不过,我们欣喜地看到,最近这几年的调控已经有了结果,很多城市已经出现了连续十几个月的房价下跌,温州等地也出现了腰斩房价的楼盘。

 

     附录:2008年的一篇文章“牛刀徐滇庆打赌没有赢家”

 

    前几年在房地产市场飞涨的环境中,很多人都是房价上涨的鼓吹者,这其中当然是开发商唱主角,另外也包含了一些非常著名的经济学家,不少的购房人也跟着起哄。这样的舆论环境搞的整个社会都非常的浮躁,似乎房价只有大涨的可能,没有下降的理由似的。

    去年10月份之前,要预言房价已经到顶,开始进入下滑阶段,那是要冒很大的风险的,不但会遭到著名开发商代言人们的羞辱和蔑视,而且还会受到购房人的埋怨。谢国忠、易宪容就领教过这样的待遇。

      今年之前没有几个人是看衰房价,牛刀在深圳出道较早,一直捉刀呼喊房价下降,后来上路的杨少锋似一匹黑马,在短时间内就名声大震成了一个唱衰的领军人物。笔者虽然从2006年起就对房价飞涨担心,也提出过房价再涨下去的危险,以及房价不可能继续上涨的分析。但是对牛刀和徐滇庆因预测房价打赌这件事,本人是持否定态度的,牛刀和徐滇庆既是名人,也是很高的知识人,岂能意气用事?

      其实牛刀和徐滇庆在深圳打赌期间,为房价在北京打赌的还有董藩和王小广,但是由于董藩和王小广没有像牛刀和徐滇庆那样准确地把时间点卡在日期上,因此也就没有成为关注的焦点。

      房价的变化不会因为打赌的任何一方的声音更大、更强硬就向一方倾斜,也不会因为一方的地位更高、名声更响就向另一方倾斜,打赌这件事绝对是对双方有害无利的。这起码说明打赌双方在研究问题时深入的感情太多、激情太浓。

      房价的变化虽然有着基本的规律,但是也会受到很多不定因素的影响,需要我们做的即使揭示这个规律,分析这些因素,然后从中搞出一个科学的结论。人们应当享受的是在这个研究的过程中的观点交锋和激烈的辩论,而不应当简单地弄个结论赌输赢。

      其实很多的问题都是这么个情况,即使现在中国特色的社会主义已经取得了斐然的成就,但是依然有人信奉传统的完全计划经济那一套,也有人迷恋于彻底开放的西方民主思想。很多时侯争论并不会因为结果的出现而停止,有时还会引起更多、更大的争论。

      这次徐滇庆就虽然向深圳市民道歉了,但是依然以“放过牛刀”的口气信誓旦旦地捍卫着自己的观点,徐滇庆认为轮到自己道歉纯粹是机会不好,让自己赶上了次贷危机的厄运。其实房价下跌的直接原因还是二套房贷政策释放的信号,甚至不是二套房贷政策的力度大小的问题。

      如果市场普遍预测房价继续飞涨,相信40%的首付和增加10%的利息也阻挡不了投资者们的买房热情。就像去年的地王一样,即使在面粉贵过面包的情况下,地王依然频频创出新的记录。这些地王公司不是在做秀,更不是做游戏,而是他们预测未来的房价还有个更快的增长,如果知道房价在两个月后狂跌下来,面粉贵过面包的事,我们联想都不用想了。

      徐滇庆作为经济学家看问题也许是太宏观了,直到今天他仍然认为房价长久地看是个上涨的过程。事实上,如果这个长久的未来太长久了,今天预测对咱们今天要买房的人来说有什么意义呢?这道让人感到,北大的教授也会狡辩而已。

      今天来看,似乎牛刀有点该是得意忘形的样子了,必定是人家牛刀说房价要降,果真房价就下来了。本来牛刀的观点是独树一帜的,但是现在牛刀以赌徒的身份出现,这让人们对本该理性的评论家身份产生了怀疑,人们不能不怀疑牛刀究竟是在拿问题做赌注还是对问题进行分析。如果去年下半年中央政策没有那么连续加压,如果不是后来国内外经济形势的严峻爆发,如果开发商们不是过于贪恋地捂盘惜售。中国房地产的红火局面再维持一段时间也是可能的。

      如果真是那样徐滇庆牛刀的赌局就可能是另一种局面了,因此无论是经济学家还是评论员都应当多一点理性,少一点冲动,不然真会惹火烧身。

 

  评论这张
 
阅读(3836)| 评论(3)
推荐 转载

历史上的今天

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017