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马跃成的博客

 
 
 

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限购城市一个都不能少  

2011-08-25 22:43:00|  分类: 地产风云 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                   限购城市一个都不能少
                          文/马跃成

限购城市一个都不能少 - 马跃成 - 马跃成的博客
            铁牛驴印:2011年8月20日北京海陀山

     上次住建部要求各地出台限价目标,结果多数城市弄了个涨价目标出来,这次住建部要求各省住建厅8月20日之前将需要采取必要限购措施的城市名单上报,但二三线城市限购名单至今没有公布。住建部以前还有约谈市长、追究地方政府责任的计划,但是一个也没有成功,这次没有地方相应也不奇怪。
   来自各大分析机构监测数据显示,由于限购结果迟迟未出,导致部分恐慌性购房需求,二三线城市房价的上涨压力骤然加大。这是必然的,水往低处流,资本可是往上走。哪里有投资机会,资本就会往哪里流动。如果一个城市限购,多余的资本就没办法出手了,需求就会减少,价格肯定就没有了上涨的机会。
     但是如果旁边的城市不限购,那么资本就可以向不限购的城市转移,资本过来的目的是要赚钱的,因此必然就会想尽办法推涨房价,这倒不是刚性需求决定房价上涨,而是投机需求搞的鬼。因此说,只要不限购就一定会出现房价上涨的情况,而各种冠冕堂皇的理由不过是推涨房价的借口。
     这个现象可以通过近些年燕郊、香河、固安等北京周边城市房价上涨中窥见一斑,大开发商走到哪里,哪里的房价就会出现大幅度上涨。本来一个香河县城能有多大需求,但是在几个大开发商进来后,香河就不再是河北的一个边缘县城了,而是进入到了北京的楼市圈。把香河的房价作为北京房价的比照对象,就让香河房价有了巨大的上涨空间。
      从这个意义上说,任何一个城市只要不限购,都会成为房价上涨的新天地。
      某地产机构近日对全国15个省市50个未实施限购令的二三线城市进行调研发现,由于这些城市大部分尚处于房地产市场发展的起始阶段或上升阶段,自住需求依然是这些城市的需求主力,上半年成交量和成交价格受本轮调控的影响较小。但是,资本向这些城市流动是早晚的事。如果其中部分城市限购,而另一部分城市不限购,市场要想依然保持原有的发展轨迹就不可能了。
      实事求是地说,在被调研的50个城市中,无一城市的住宅价格出现下跌。目前二三线未限购城市面临着双重压力,本地的投资需求和一线限购城市的转移投资需求。使得全国的房地产市场压力集合在二三线城市释放。而二三线价格的继续上涨也必然影响到一线城市的调控效果,因此调控依然需要在二三线城市加强执行力度。
      上个月,香河、廊坊、秦皇岛的地方政府率先出台了限价措施,有人认为这是企图逃避限购的一个烟雾,不过限购的目的不仅仅是限价,而真正目的是降价。从这几个城市的限价目标来看,由于都大大高于当前的房价水平,难免就让人怀疑这又是一个涨价政策。
     因此不管地方政府出台什么办法,都不能阻挡中央限购政策的推出,并且要坚定不移,要有广泛性,还要尽快出台,因为已经出现了很多城市由于恐慌限购而抢赶末班车的现象。
     国务院7月12日的常务会议指出,当前部分城市房价上涨压力仍然较大,有的城市调控力度有所放松。当前房地产市场调控正处于关键时期,必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策,房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。
     最近,住建部就二、三线城市“限购令”出台了一个五项标准,一是住房价格指数增幅较高、排名靠前的;二是涨幅超过或者接近全年房价控制目标的;三是住房成交量同比增幅较高的;四是外地购房比例较高的;五是房价上涨过快,社会反映强烈的。说起来,这些个条件,把握的都挺准确的,有这些特征的城市无可置疑是需要限购的。
    事实上,目前还没有听说过有一个城市的群众对当地房价满意,不但城市,就是乡镇的房价人们的意见也是非常大的,也没有人认为有哪一个城市的调控政策执行到位,因此说,所有的城市都符合需要限购的五条标准,都需要限购。

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