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房地产泡沫到了要破的时候了  

2011-07-04 23:35:00|  分类: 地产风云 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                   房地产泡沫到了要破的时候了
                          文/马跃成

房地产泡沫到了要破的时候了 - 马跃成 - 马跃成的博客
            铁牛驴印:2011年6月燕山天池

     中国楼市是软着陆,还是硬着陆?这是个问题,是个关系到方方面面的问题。房地产泡沫是个不争的事实。软着陆就是让泡沫慢撒气,硬着陆就是泡沫很快破裂。我们试图做的当然是要实现软着陆,但是软着陆的政策又往往适得其反,泡沫不但不破,反而越鼓越大。
     最近,唱跌派的代表人物独立经济学家谢国忠在重庆举办的瑞信中国投资年会上预测, “四五年后,中国房地产市场房价要跌40%~50%。”谢国忠说,中国市场其实并不缺房,有统计表明,目前存量房高达160亿平方米。过去,很多人买房或者想买房,是因为预期房价还要上涨。
     他说,中国已进入房地产熊市,将持续5年左右,大城市的平均房价很可能会下降一半以上,土地价格将下降更多,部分省市的价格甚至可能下降80%以上。
     有人不承认中国的房地产泡沫会破裂,他们认为中国楼市的供求关系始终紧张状态,房价至今依然也很坚挺呀?其实无论美国还是日本也都有过类似的过程,也有过调控与反调控的斗争,甚至也有越调越涨的情况。但是最后都逃不过一场大危机的到来。
      佛罗里达州位于美国东南端,地理位置优越,第一次世界大战结束后,这里迅速成为普通百姓的冬日度假胜地。随着需求的增加,佛罗里达的土地价格开始逐渐升值。当时,地价每上升10%,炒家的利润几乎就会翻一倍。在那几年,人们的口头禅就是“今天不买,明天就买不到了”!然而好景不长,到1926年,佛罗里达房地产泡沫迅速破碎。紧接着,这场泡沫又激化了美国的经济危机,结果引发了华尔街股市的崩溃,最终导致了20世纪30年代的世界经济大危机。
      20世纪80年代后期,日本中央银行采取了非常宽松的金融政策,鼓励资金流入房地产以及股票市场,致使房地产价格暴涨。到1989年,日本的房地产价格已飙升到十分荒唐的程度。当时,国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本,其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。到1990年,仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅,能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。1991年后,由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭,房地产价格随即暴跌。到1993年,日本房地产业全面崩溃,企业纷纷倒闭,遗留下来的坏账高达6000亿美元。
       房地产市场泡沫似乎不需证明。但是,也不是所有人都赞同这种观点,一些人认为不存在泡沫;甚至还有人说,如果真的存在泡沫,它也不会破裂。著名经济学家张五常就说过,中国的楼市泡沫是钢做的。张五常说,所谓的泡沫就是拿针戳一下就泡了,那才是泡沫。中国的楼市说泡沫,但用什么都扎不破。
      经济学家林毅夫表示,中国面临通胀和房产泡沫风险。他指出,在金融危机发生后,中国经济率先复苏并保持高速增长,对全球经济增长发挥了很大贡献,但在经济多年的快速增长之后,中国经济也面临通胀压力、房地产泡沫等风险。
      国外的经济学家认为,房地产泡沫不破裂,将进一步扩大财富的两极分化。房地产泡沫最显著的恶果是它的社会财富再分配效应,土地的大幅度升殖给各种形式的土地持有人带来的财富不可能是无中生有,而是来源于非土地持有者的相对贫困化。
      他们还认为,房地产泡沫不破裂,通胀威胁就不会根本消除。房价的大幅增长客观上要求货币供给的增长,而楼价泡沫的货币增长没有相应的社会产品价值量增长为其基础。通货膨胀是房地产泡沫的必然结果。
       有评论人认为,如果宏观调控持续下去,房地产市场销售遭遇“寒冬” 仍然继续,房地产开发商资金链断裂的危险进一步加剧,那么,房地产价格泡沫很可能在今年破裂。他们认为,目前中国的房地产行业已经岌岌可危,就差最后一根稻草。
     还有人认为,当前正是让中国房地产泡沫破裂的最佳时机。如果房价下降,可以打消民众对“房价长期上涨”的预期,而这种预期正是推高房价的最重要因素。房价下跌会将投机性需求消灭于无形,从而降低购房总需求,导致房价进一步下降。这样中国的房价就会越来越接近民众的购买力水平,可以使更多的民众可能拥有自己的住房。这可能是最乐观的和理想化的泡沫论了。

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