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深度调控下的楼市往何处去?  

2011-07-27 12:25:00|  分类: 地产风云 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                    深度调控下的楼市往何处去?
                             文/马跃成

深度调控下的楼市往何处去? - 马跃成 - 马跃成的博客
 7月23日20时38分,北京至福州的D301次列车行驶至温州市双屿路段时,与杭州开往福州的D3115次列车追尾。 

     温州动车追尾事故之后,人们反思的问题很多。有关于铁道部一连串的腐败大案的,有关于高铁安全的,有质疑事故原因是不是打雷造成的,也有对救援过程为什么不能慢点进行的。
      这几天,有篇广为转发微博:中国,请停下你飞奔的脚步,等一等你的人民,等一等你的灵魂,等一等你的道德,等一等你的良知!不要让列车脱轨,不要让桥梁坍塌,不要让道路成为陷阱,不要让房屋成为废墟。慢点走,让每一个生命都享有自由和尊严。每一个个体,都不应该被这个时代抛弃。
     这是有所指的,前几天就有消息说,中国每5天1座摩天大楼封顶 高楼总数达美国4倍。也有关于大楼建设中就垮塌的消息,大货车把钢筋混凝土大桥压垮也早就不是新闻了。
     慢点走吧!火车你慢点开!房子你也慢点长!这些年房地产的飞跃式发展,把大江南北都变成了大工地,所谓的城市化推动城市迅速膨胀,房价飞涨的结果是通货膨胀。城市越大问题越多,房子越多越不够用。由此引起的社会矛盾和问题,让中央政府不得不痛下决心,坚决地把调控进行到底!
   我们看到,自今年2月以来,大力度的“限购令”对国内部分一、二线城市的房地产市场产生了较大影响,使开发商对后市的预期被迫调整,一些地方政府的土地收入也大为缩水。此前,一度有人预期,一旦地方政府利益受到触及,“限购将逐步放宽”。但在最近的国务院常务会议以及中央政治局会议上,关于对楼市的“限购”又被多次强调。不但已实施限购的城市被要求“继续严格执行”,同时对房价上涨过快的二、三线城市也明确“要采取必要的限购措施”。
     通胀压力的加剧,投资渠道的狭窄,使房地产的投资属性被放大。现在通过限购措施让房地产回归民生本质,首先就是要解决房价上涨问题,这个决策层的决心很大,但是从土地制度上和财税制度上改变地方政府的垄断也是非常必要的。
      国家统计局的数据显示,上半年27个省市GDP的增长速度超过全国平均水平,少数省市达到12%的高速度。只有北京、上海少数省市低于全国平均水平。北京上半年保持了8%的增长速度,低于全国9.6%的平均值。“这是北京市着眼于调整产业结构、转变发展方式的主动选择。”北京市领导如是说。北京需要告别追求GDP增速的阶段,寻求更科学、更全面、协调、可持续的发展。放缓经济增速,便是坚定转型、主动“减挡”的结果。
   房地产,多年来占据着全市投资的半壁江山,相关税收占地方财政20%左右,但为了落实国家调控政策、遏制房价过快上涨、维护人民群众的根本利益,北京采取了国内最严格的调控措施。上半年,北京房地产开发投资完成1239.5亿元、增长3.7%,其中,普通住房投资308亿元、增长19.1%,商业及服务业经营用房投资131亿元、增长7.9%。自住性购房比重接近90%,提高13个百分点,新建普通住房成交均价比去年全年水平降低6.1%,有效抑制了投机投资需求,实现了“稳中有降”。
   下一步往哪里走?已经成为摆在房地产企业面前的严峻课题。过去那种营销至上、概念就是核心竞争力的手段恐怕不行了,环境、品质、服务、创新应该被提上日程了。对每一个开发商来说,都不能只是泛泛地在论坛上讲一讲不行了,而是要深刻分析,逐步落实了!
    北京最热的地块非CBD莫属,就朝青板块来说,一直被称为CBD后花园的地区,北京的楼市向何处走,朝青板块也是一个方向标。我们可以发现,和也成为CBD后花园通州相比,朝青板块这几年的发展慢下来了,慢下来的不只是发展的速度,还有价格。
     就位置而言,长期以来,因为以国贸为核心的京东CBD商圈是北京地产界公认的最不适宜发展家居住宅楼的地方,只能用来发展商业写字楼。之所以有这样的公认,是因为大多数地产界人士认为,京东CBD商业中心地价昂贵,同时周围没有合适的自然与人文景观,无法吸引高端层次的客户注意力。这样从距离上远离CBD商业中心,从时间上又与CBD、燕莎、工体、三里屯、紫禁城、三元桥使馆区、篁街等北京知名文化商业中心很近的朝青板块,就满足了很多用户的高端需求。
     在CBD环境的影响下,朝青门户区域业已成为北京楼市发展最快、最为发达和最为集中的区域。涌现了包括润枫•嘉尚、润枫水尚、星河湾、泛海国际、公园1872、天鹅湾、罗马嘉园、国美第一城等众多社区,直径2公里核心商圈内居住人口约50万人,是距离CBD最近的居住圈。
     项目只有住房是不行的,周围的文化、体育、商业、美食中心已经成为业主选择的最主要因素之一。华纺新天地择址北京CBD东扩区及朝青板块门户核心地段,毗邻朝阳大悦城,是一个CBD区不可多见的低密度三层建筑,欧式的建筑风格。华纺新天地,为CBD东部区域罕有低密度商业建筑群,华纺新天地由五栋具有欧洲风情的建筑形成300米长的三层临街商业大道,名家荟萃,品味休闲,在CBD,以其独有风华和独到品味交织建构的时尚生活坐标。
     异常难得的是,在CBD,以“稀缺低层低密度”为产品定位,并基于安全、亲近、社交、视线美感等人本需要,营造出最适宜人休息和生活的尺度。华纺新天地未来CBD核心主干道,距离地铁6号线青年路站仅500米,纺新天地独有五大全能空间格局,为CBD财智精英心灵属地。包括LOFT全能创意空间、35-100平米都会行宫、挑高8米的星光华庭、层高9米的独栋商埠和100-330平米钻石旺铺等多种户型产品,为大都会核心的稀世珍藏。
     从长远看,打造一个稳定的、和谐的房地产市场,对所有人都是有利的。但是短期看,房地产商面临的降价压力几乎到了极限,有的开发商开始以年息10%——30%的高额回报进行融资。但是这能走多远呢?捂盘惜售还灵吗?降价恐怕是开发商自救的唯一通道。据悉,大兴一个预计3万元开盘的项目,在捂盘近两年后以1.76万元/平米投放市场。2009年一年翻番上涨到2.8万元的通州区域,最近已经跌回了1.4万元的水平。
     我们相信,调控之后,就是楼市的光明大道!今天的每一项工作,都是在为明天的辉煌做准备。就今天的楼市来看,房价再涨是不可能的,不下降甚至都难,但是降价之外的工作和空间还有很多很多,很大很大。

 

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