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北京上半年稳中有降明显  

2011-07-21 22:58:00|  分类: 地产风云 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                      北京上半年稳中有降明显

                              文/马跃成

北京上半年稳中有降明显 - 马跃成 - 马跃成的博客
      铁牛驴印:2011年5月北京百里画廊

      北京的房价下降是从去年四季度开始的,当时很多项目都是采取了低价开盘的方式,也形成了一段时间的低价潮。但是今年初以来,这些低价开盘的楼盘在后续的销售中有的又把房价抬上来了,把以前通常使用的低开高走的办法又拿出来了。但是这次不灵了,这些抬价楼盘没有起到带动房价上涨的作用,甚至没有对二手房产生任何影响。其结果反而让后面的项目占了先机,让那些试图涨价的楼盘陷入了被动局面。
     比如南五环一个大盘项目在6月份的售价还在21500元/平方米,而该项目的二手房叫价只有16500元/平方米,该项目在2009年的时候还只卖到8000元/平方米。在该项目附近的新盘多在17000元/平方米左右。这说明两个问题,一个是对开发商来说也是涨价容易降价难,二是对每个楼盘来说,房价下降的空间确实很大。像这个项目,即使下降50%也到不了潘石屹所说的降到2009年初的标准。
      从几个月来北京房价走势看,北京市政府所提出的“稳中有降”调控目标已经阶段性实现。以下一些数字由于统计单位不同,以及选样也不一样,因此数据上可能不能完全对应,同时每个阶段的开盘数量以及地段和品质对当期房价也会有影响,这些需要我们自己有个基本的分析判断。不过无论如何,我们从中可以看出个大概走势。
  4月11日,北京市房地产交易管理网发布统计数据显示,北京3月新建商品住房市场成交均价19679元/平方米,同比下降10.9%,为19个月以来首次同比下降。这意味着被普遍认为5月到来的房价拐点提前到来,北京房价终于明确进入下降通道。
      最近,当调控重灾区通州进入14000元时代时,去年交易活跃、今年准备向中高端板块升级的大兴也相继出现了17000元起价的项目。6月底继旭辉御府推出100套17600元/平方米起价的特价房后,领海朗文世家)新一期索性以17000元/平方米起价开盘。同时,在7月3日前购房总价款还有优惠10万元,全款优惠400元/平米,贷款优惠200元/平米。这无疑打破了大兴区今年以来长期低迷的交易困局,也使得该区域的竞争进入明刀实枪的价格战中。大型区域去年底的最低开盘价是18500元/平米,今年初,这几个低价盘在二期开盘时还涨到了2万左右,现在很被动了。
    据北京房地产交易管理网数据显示,截至5月24日,通州最近一年来预售的项目合计为30个,提供的房源套数合计为10695套,而签约套数仅为3090套,签约率仅为28.9%。其中更是有10个项目签约率不足一成。库存积压的房源一年来近百万平方米,市值超过170亿元。
  2009年6月通州北苑环岛旁边一个名为天时名苑的项目开盘时的价格不到9000元,而2010年最贵时的价格突破25000元,涨幅近三倍。珠江投资集团在通州的珠江国际公馆前期曾卖到过18000元/平方米,而此次开盘售价仅为14000元。
     北京市房地产交易管理网成交数据显示,今年1—5月全市新建普通住房共成交3万套,占同期新建住房成交总套数的86.2%,成交均价14127元/平方米,比去年14847元/平方米的全年新建普通住宅成交均价每平方米低了720元,下降4.8%。
     今年1至6月,本市新建普通住房成交均价为每平方米13948元,与去年全年每平方米14847元均价相比,降低6.1%,每平方米下降899元。今年上半年新建普通住房价格稳中有降的趋势比较明显。考虑到下半年新建普通住宅新盘上市量以及保障房上市量都将有所放量等因素,下半年北京新建普通住宅房价下降会更大。
     今年3月29日,北京根据国务院的通知,第一个提出了“新建普通住房价格与去年相比稳中有降”的年度房价控制目标。北京定义的“新建普通住房”是指新建容积率1.0以上、单套建筑面积140平方米以下的新建商品住房,以及经济适用房、限价商品房、定向安置房等保障性住房。这是保民生的部分,30万一平米的房价降不降都不会对普通购房人产生真的影响,这部分房价下降才最有意义啊!也就是说,这部分房价降才是真的降。

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