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下半年房价大步进入拐点下行  

2011-07-18 17:03:00|  分类: 地产风云 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                  下半年房价大步进入拐点下行
                           文/马跃成

下半年房价大步进入拐点下行 - 马跃成 - 马跃成的博客
           铁牛驴印:2011年3月北京燕羽山

     房价已经开始走低、开发商资金面临困难、库存房屋再创历史最高、楼盘销售开打打折牌、中央调控紧缩政策继续施压,种种迹象表明,下半年楼市将会加速下行,这已经在业内形成基本共识。继任志强判断房价下降10%左右之后,董藩教授最近在微博上也公开表示下半年房价会有小幅下降,至此唱涨派代表人物悉数低下高昂的头。
      目前的经济形势面临调控压力很大、通货膨胀严重,以及保增长面临很多困的局面。一些地方担心住房成交量下降过快影响经济,少数地区有了停止执行或变相放宽住房限购措施的苗头。七月十四日的国务院常务会议指出:当前房地产市场调控正处于关键时期,必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。
  值得关注的是,这次会议上限购政策不仅没有松动,而是更加严格。会议明确要求“已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策,房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。”
    从区域来看,今年上半年楼市的上涨区域已从一线城市转向二三线城市。今年上半年销售额前10位的房地产企业,大部分销售额来自于二三线市场的布局,而这些地方很多城市并未实施限购政策。现在新一轮限购推向二三线城市,将有效抑制需求,加速全国范围内下半年房价的下行趋势。
    据报道,今年春节以来,大多数二三线城市房价急剧攀升:四川攀枝花房价每平方米年涨近千元;西昌成为四川二线城市房价最高的地方,邛海边的房子卖到8000—9000元/平方米;江苏如东,一套132平方米的商品住宅能开出8500元/平方米的价格;河南郑州2009年每平方米6000元的一套住宅,目前涨到了每平方米1.1万元以上;福建宁德市是经济发展相对落后的三线城市,该市新开发的东侨片区,多数楼盘均价为每平方米8000元,有的甚至高达1万元……
      以前都说北京房价快速上涨的主要原因因为只有一个首都,全国人民到北京买房造成了永久性的供不应求局面。现在看来这些三线城市的房价也快速上涨,肯定是投资需求的转移,随着一些开发商向二三项城市的转移,大量资本流向了这些城市。
     总体来看,这轮调控出台的措施主要是限制房地产的投资功能、货币功能和金融功能,突出保障其对公众的居住功能。因此从这个角度看,哪里有房价上涨,限购政策就布置到哪里也就不奇怪了。
     王石最近两次表态说,由于限购、限售、限融资等调控政策,100%的公司都感受到压力,资金紧张。在这种情况下,政府调控已经进入骑虎难下的境地。他说,如果一个行业都在赚钱,只能说这个行业有问题。楼市调控前,中国社会几乎所有的资金都向房地产业转移,无论是实业还是金融业,都出现了疯狂的局面。万科基于这样的认识,率先降价销售,取得了上半年房地产行业的最好销售成绩。
     北京市房地产交易管理网的数据显示,目前北京市新房住宅的库存量已经攀升至107602套,而由于目前已经进入年内新盘供应的集中期,业内人士预计,在本月内整体库存量将突破11万套库存警戒线,未来楼市供需天平将更加向买方市场倾斜。在09年的时候,北京库存量曾经帝制6万套。库存量从9万套升至10万套,用了整整10个月,而从10万套到11万套,仅仅用了不到3个月的时间,这一方面说明了开发商资金链的日趋紧张,由原本的观望到加速推盘,另一方面显示了购房者不调到位不出手的态度。
     7月4日,渣打银行发表中国房地产开发商调研报告称,大部分受访的开发商预计未来三至六个月调控将进一步收紧,加之市场供应继续增加,预计开发商未来或降价一至两成。
     7月5日,中国指数研究院也发布报告称,今年上半年楼市的调控中,控制房价这一目标未能完全实现,市场调控和房价调整仍将是下半年的楼市主题。

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