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马跃成的博客

 
 
 

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城市和豪宅都不能无序发展  

2011-07-15 08:13:00|  分类: 地产风云 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                  城市和豪宅都不能无序发展
                         文/马跃成

城市和豪宅都不能无序发展 - 马跃成 - 马跃成的博客
            铁牛驴印:2005年10月骑行官厅幽州古道

      城市在发展,发展到多大也没有个计划。豪宅在遍地开花,现在再找普通住宅其实很难的。每个项目都宣称是稀缺的豪宅,开门见山、推门看海的。
      正是都成为豪宅的项目太多了,就把房价给带起来了。但是,即使是带起来的房价又有多少真的卖到了豪宅的价格?70万一平米的房子不是才那么一个吗?几十平米的房子也是豪宅,一两万元的房子也说是豪宅。究竟豪宅有没有一个标准?
      豪宅确实是个相对的概念,另外豪宅跟时间有关系,今天认为是豪宅的房子,再过几年就不一定是豪宅了。以前认为是豪宅的房子,有些今天看来就不是豪宅了。我想不管现在的鸽子笼式住宅多么豪华,若干年后都不会成为豪宅的主流。因为鸽子楼在楼里不管多么豪华,但是没有室外环境,没有周围社区环境。保鲜箱再好,多好的种子也不可能发芽。
      盖房子就像买车一样,总有人认为一步到位最好,几十年不落后最好。但是这怎么可能?每一个时代有每一个时代的标志,观念和价值观也不一样。今年搞的东西明年肯定是落后的,要想搞几十年不落后的搞不出来。有的项目宣称领先时代多少年那是瞎扯,城市规划中的许多今天看来挺先进的概念可能成为未来发展的障碍。
     对目前房地产市场调控措施来说,终究是要建立一个新的住房制度。这个制度应该是既给全民提供基本保障,又为豪宅提供发展的空间。也就是说该保障的都保障了,该放开的就可以放开了。
     从目前的调控来看,高档住房这块儿对老百姓没什么影响,几万块钱的房价怎么降,对老百姓的购买力也没影响,本来这块儿房地产确实不应该调控。但是现在为什么要调控呢?主要是标杆作用,因为高端住房这块儿要不调控,对低端市场有影响。豪宅要有自己的特点,目前我们所谓的豪宅和普通住宅基本上都在两三万块钱,品质还有价格没有拉开距离,另外豪宅少才有竞争力,越少越稀缺,就越有价格竞争力。
     现在的项目卖地段,卖环境。但环境来说有很多方面,目前北京的环境对楼盘来说,最主要还是交通问题,一个项目怎么样解决交通问题,这是目前最重要的,现在交通品质状况正在均质化,很多地方虽然修了地铁,但是交通状况并没有改善,典型的就是八通线。这些年修的路很多,交通就缓解了吗?没有。同时修的地铁越多,乘车更方便了吗?也没有,所以这个问题值得思考,这个城市怪圈,怎么解决?
     另外怎么样保护古城,很多欧洲的大城市至今还保留着二次大战以前的样子,之后几乎没建什么高楼,如果北京还保留着建国初期的建筑,北京是一个多美的城市呢? 说句实在话,北京城市好像没有规划,起码可以说北京缺少规划,为什么呢?因为每年都能见到北京的规划,每年都规划不就是没有规划吗?
     前几年北京摊大饼,被大家批判以后,后来开始搞卫星城,卫星城后来不叫卫星城了,叫新城,实际上从目前来看,这个新城概念都没有了,最近这一年多不提新城了,像通州、大兴基本已经和城区连起来了。大约是在08年的时候,搞过36个小城镇,这两年小城镇又不提了。
     北京人口原来规划是到2020年才1800万人,现在最少2500万以上了。城市怎么发展,没有一个思路。交通方式更是这样,哪个地方堵了修哪段。最近发现,北京郊区的田地地头已经建起了好多的城市主干道。一些地方又有万亩良田开始搞郊野公园,这些东西都是随着人口发展造成环境问题以后,被动地进行的城市规划。
     包括产业方面也没有一个规划,北京在07年放弃了经济中心,政治中心,文化中心,展览中心,服装中心。但是去年报告提出来2011年,北京要上157个大项目,包括汽车项目,这些厂子一建,都需要很多工人,会吸引更多的外地人进京。
     还有北京的热导效应,北京发展很快,GDP已经跨过6000美元,在北京发展的基础上,像张家口,承德、唐山,有的距离北京只有十里八里的村子,还存在基本上还是土房子的情况,北京的发展虹吸河北省资源,北部一些地区为北京环境牺牲了自己的发展机会。从长远发展来看,北京要做小,河北要做大,这就是北京的发展方向,或者是把北京、天津连起来,河北省连起来,叫大北京,统一发展,这样才能彻底解决问题。

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