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钓鱼台7号被查击中房地产暴利死穴  

2011-06-07 22:45:00|  分类: 地产风云 |  标签: |举报 |字号 订阅

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              钓鱼台7号被查击中房地产暴利死穴
                           文/马跃成

钓鱼台7号被查击中房地产暴利死穴 - 马跃成 - 马跃成的博客
      房地产暴利到底有没有?一直争论不休,虽然争论不休,但是大家都有个心知肚明。没有暴利,怎么会千军万马往里挤?存在暴利,也不是说所有而房地产公司都那么挣钱,也不是所有的地产人都是富翁大佬。
     反过来也一样,每年都有房地产公司破产倒闭,也有的被兼并,还有的被迫卖地、卖项目,受资金困扰的就更多了。确实有不少的房地产公司因为融资成本太高,负债累累,也有的因为高价拿地落入陷阱出不来。但是这些改变不了房地产暴利的事实,就相当于窃贼把抢来的钱挥霍了,并不能改变犯罪的事实一样。
     据北京媒体报道,随着房地产调控新政对市场影响逐渐加重,楼市成交量锐减,高端楼盘却在冷清的市场中格外抢眼。5月以来,北京豪宅逆势而动,钓鱼台7号院狂涨至30万元/平方米,从北京最贵蹿至全国最贵,曝出最严限购令下的楼市暴利,6月3日该项目已被暂停销售。
     2009年7月21日开盘时,以7.2万元的最高售价刷新北京最贵豪宅纪录。次年第1季度,每平方米销售均价突破8万元,3季度已达到10.35万元。开盘后一年多的时间内,在北京市豪宅均价排行榜中,钓鱼台7号院稳居榜首。今年5月的数据显示,新的报价是3号楼为30万元/平方米,1号楼和4号楼为20万元/平方米,2号楼为18万元/平方米。这不仅是目前北京最高的价格,也是中国内地可公开查询的单价最高项目。
     从7万多元/平方米涨至30万元/平方米,仅用了不到两年时间。分析人士指出,该楼盘成本最高很可能在4万元/平方米以下,仅因涨价而增加的利润空间在世界上恐怕也名列前茅。
     调查发现,京城另外两大在售豪宅霞公府和长安8号,尽管价格未现涨势,却也在以不同的手段攫取着暴利。狂涨价、久囤地、撬地球成为最经典的楼市三大暴利法则,在京城三大豪宅项目中演绎得淋漓尽致。
     任志强等人总是说,是地价推高了房价,高房价的大部分钱被政府拿走了,开发商的利润7%都不到。但是与堪称天价的房价相比,霞公府的地价却廉价得难以想象。该项目2005年已拿地,当时这一地块的规划建筑面积为26万平方米,土地成交价为58030万元,即楼面地价仅有2232元/平方米。
     而在2010年8月14日,位于王府井区域的霞公府曾以均价10.791万元/平方米开盘,取代了把钓鱼台7号打下擂台,成为北京豪宅新贵。
  事实上,飞速涨价绝非豪宅的专利,在中国楼市,很多楼盘的价格都呈现出跳涨轨迹。通州区域在2009年底时房价普遍在每平方米1万元左右,而在2010年3月份,这一区域的很多项目将房价猛涨至每平方米25000元。
      2009年6月北京楼市的焦点都集中在“广渠路15号地”上。从6月16日开始竞价,最终中化方兴以40.6亿元竞得该地块,后者也因超过40亿元的出让价,成为当时北京“地王”。其楼面地价将达14464元/平米。如果刨去3万平米左右的公共建筑面积,可售面积折算出的楼面地价将达16240元/平米,刷新了北京当时公开出让以来楼面地价的新高。
     记得当时潘石屹还在偷着笑呢,心想看着帮傻帽怎么收拾?大家都以为这样的楼盘单价要2.5万才能有利润,而当时该地区的房价多在2万元/平米以内。2011年1月广渠路15号化身地标性建筑以金茂府身份亮相,售价高达4.5万元/平米。
     与上面这个项目堪称姐妹篇的广渠路36号地更能说明问题,2006年调控正严,这个地块成为限地价竞房价,“非价高者得”的第一个地块。按照城开城建标书中所述,广渠路36号地所建的住宅将来卖9500元/平方米。当时人们认为,这一价格是否会影响广渠路区域楼市,这是一个影响到政府是否能够通过控制土地出让来调控楼市的关键问题。
     2008年11月曾风光一时的广渠路36号地王终于入市销售,并以均价每平方米1.3万元“雷倒”全城。不少人质疑,当初土地成交时,开发商报出项目未来意向售价为9500元/平米;为何摇身一变升至13000元/平米? 还是这个地块,最近一期的销售均价已经高达38800元/平方米,这和当初承诺的9500元/平米相比,暴利是多少?每个人应该都很清楚了。

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