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马跃成的博客

 
 
 

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限价和限贷把楼市逼进了死胡同  

2011-06-24 23:35:00|  分类: 地产风云 |  标签: |举报 |字号 订阅

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               限价和限贷把楼市逼进了死胡同
                     文/马跃成
         限价和限贷把楼市逼进了死胡同 - 马跃成 - 马跃成的博客
            铁牛驴印:2007年7月阳朔

      北京新房市场供不应求的局面在6月份出现逆转。统计显示,6月份开盘并公布成交数据的项目中,大约六成项目成交价低于拟售均价10%以上,而前一周统计6月有四成新开项目成交价低于拟售价10%以上。6月上中旬(6.01-6.20),北京新房住宅供应达6007套,而成交仅为4894套,新房成交量低于新项目供应量近两成。
      近日入市的某高端项目拟售最低价为26490元/平方米,而该项目最终成交均价仅20690元/平方米,成交价低于拟售最低价21.8%,相当于在最低拟售价基础上打了八折。这么看来,无论从交易价格上看,还是从交易量上看,调控都已经取得明显效果,
      不过,人们担心的到不是调控有没有效果,也不是担心价格会不会降下来,这个人们基本上都有个明确的信心,甚至任志强都说过房价降10%是可能的,还说过,要降50%或者60%是不可能的。总之,降是一定的,这个基本上形成了共识。
      现在让人揪心的是,调控会不会半途而废?房价会不会重新反弹?这个是要点,一是宏观形势不乐观,通货膨胀下的经济危机让人们纠结该不该放水?二是开发商已经坚持了将近两年的时间,硬挺的代价已经难以持续,再不出现转机,将会对行业造成严重威胁。楼市正在成为悬在人们头上的一个巨型的堰塞湖,炸堤放水将让下游的一切变成无有。筑大堤成坝又谈何容易?
      前几天,河北省廊坊市香河县人民政府下发了《香河县人民政府关于对新建商品住房实施限价销售的公告》,此前一直只适用于保障房领域的限价令,首次被香河移植进商品房市场。香河县对行政区域内的新建商品住房预售、销售价格进行限制。控制指标分为三档,普通住房的销售均价控制在6500元/平方米,最高价不得超过7500元/平方米;而高档商品住房最高价将限制在11000元/平方米以内。对于不遵守限价销售的房企,《公告》作出规定,将予以暂停其商品房网上签约的权限。
     香河的“限价令”表明,楼市调控的主流方向还是在收紧,而不是放松。据悉此令非香河独创,而是河北省的统一行动,香河之后,就是廊坊、廊坊实行了就会波及河北。河北实行起来了,北京不实行有用吗?像这个限价令如果一个地方实行起来也没啥效果,除非全国执行,否则一个洼地的资金就会被别的高低吸走。
      昨天,从山东传出银行限贷的消息,这与河北的限购有异曲同工之处。年初以来,央行六次调整存款准备金率,使银行的存款准备金率达到了21.5%,各大银行资金不断紧缩,为保持资金充裕,现在很多银行都在收缩房贷的规模。
      山东有些银行从2月份开始就已经基本不办理房贷业务了,即便是办理房贷,提出的条件也十分苛刻,当地一些贷款人来说,现在是根本拿不到一分钱的房屋贷款。深圳发展银行济南某支行从今年年初,二月份过完农历年,我们就不在处理二手房贷款业务了,就是房贷业务基本上都已经停了。
     今天银监会也提出银行减少房地产贷款的意见,据悉,这也是监管部门首次公开表示要减少房地产贷款。银监会已要求银行采取减少对房地产开发商的贷款等四项措施来防范房地产贷款风险。
      银监会要求银行对房地产贷款的申请做到严格的尽职调查,对房地产贷款风险防范采取四个措施:对贷款成数有明确要求,要求银行使用在建工程作为抵押而不是土地,减少银行对房地产开发商的贷款,以及贷款一定要达到现金流全覆盖。

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