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开发商面临交易量和资金双向压力  

2011-03-10 00:56:00|  分类: 地产风云 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                 开发商面临交易量和资金双向压力
                             文/马跃成

开发商面临交易量和资金双向压力 - 马跃成 - 马跃成的博客
       铁牛驴印:2009年9月北京司马台长城

       限购已经成了不可阻挡的潮流在全国蔓延开来,这股潮流势头凶猛,地方政府淬不及防就败下阵来,没有商讨的余地,也没有解释的时间。以前那种各地都在以当地情况特殊不愿调控的情绪,现在也看不见了。
      不说别的,去年初北京两会的时候,就有好几个区表示出强大的发展势头,区长们纷纷表示出营造房地产升值空间的强烈愿望。海南省好几个领导就坚决地表示,海南楼市没有泡沫,按照海南国际化度假区的规划,海南房价飞涨再涨都不奇怪。
     但是,今天不一样了。中央调控第三轮刮起的这股旋风已经在各地形成强大的力量,给疯狂楼市造成强力打击,一直习惯捂盘惜售,高喊不差钱的开发商,现在正面临交易量大幅度下降,和资金链骤紧的压力。
      据多家媒体报道,这些年在北京闹的很热的异地购房,再也没有往日的热闹了。业内人士透露,在“海景房”最兴盛的时候,北京至少有100家公司受委托销售海景房,但现在还在支撑的“应该不到一半了吧”。现在不要说成交,即使“攒一车人挺难的,成交的就更少了。”
     来自中国指数研究院的报告数据显示,2月份最后一周全国楼市成交量普遍呈现大幅下跌的趋势,部分城市价格波动也很大,其中颇为吸引北京人购房的城市海口成交房价环比下跌了27%。
     山东的某海景房,虽然楼盘房价已经突破每平方米4000元,但在二手房销售中,连每平方米3000元的低价都少人问津。
     第三轮新政之后,北京在上周迎来首个开盘高峰,共有5个楼盘入市开盘。尽管这些新盘开盘定价升降不一,但项目开盘当天售楼处人气锐减,就连前五期开盘时接连出现“日光”现象的房山长阳半岛,开盘当天房子也剩下不少。
     北京房地产交易管理网数据显示,二月最后一周北京期房住宅签约仅717套,现房住宅签约为139套。二手房住宅签约为653套。而1509套的周成交量创造了2009年来非节假日的签约最低纪录,一周的成交量甚至远不如调控政策出台前的一天签约量。
     2月份北京、上海、深圳等一线城市成交量环比降幅均超过五成,接近2008年同期水平,北京新房成交环比下滑70.2%,上海下降了63.2%,深圳也下降了56.2%。
     调控前热点项目一房难求的局面初步得到扭转,楼市中不合理的购房需求被有效控制后,房价下降的内在动力明显加大。
     房屋成交量的大幅下挫,直接影响到开发商资金回笼计划,万科2月实现销售面积为54.9万平方米,销售金额60.8亿元,环比却缩水七成。雅居乐今年前两个月实现合约销售金额约为67亿元,不及去年12月份的单月销售额。富力地产2月内合约销售收入约有12.22亿元,环比下降57%。复地2月份实现合约销售面积6.27万平方米,销售金额约6.67亿元,比1月份的销售业绩也略有下降。
     开发商的资金压力除了房款回收外,还有银行信贷政策的调整,包括利率的不断调高一年期贷款利率已经达到6.06%,而存款准备金率调整后,商业银行的存款准备金率达到19.5%,再创新高。       当然,无论是利率,还是存款准备金在年初就连续出台后,后半年还会上调不止一次,这样贷款难度增加对以资本密集为特点的房地产来说,压力实在是太大了。当然,土地方面有两年不建无偿收回,和土地款的步步紧逼,也让开发商难以招架。  
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