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房产税是2012年调控重头戏  

2011-12-15 22:42:00|  分类: 地产风云 |  标签: |举报 |字号 订阅

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              房产税是2012年调控重头戏

                             文/马跃成

房产税是2012年调控重头戏 - 马跃成 - 马跃成的博客

     中央经济工作会议容有很多关键词值得认真思考,对楼市来说最重要的恐怕是“稳中求进”、“稳健的货币政策”、“积极地财政政策”几个词了。解读这几个词,我们就能对明年的经济发展的政策走向和发展路径有个大概的了解。

经济要前进,稳字要当头,对实体经济来说,主要的还是解决结构调整问题。而稳健的货币政策,预示货币政策的转向不可能太急、太猛,甚至对经济发展的刺激也会尽量保持温柔的一面。这样估计明年主要的还是在降低存款准备金率方面动作稍大,而在利率方面虽然会有所松动,但是恐怕也就一两次的表示足以。下调存款准备金率是从整个宏观经济的需求出发,缓解当前货币市场资金偏紧的举措。这种微调并不是针对房地产行业的,更不意味着房地产宏观调控政策的放松。

不管怎么说,能不能做到稳步发展,房地产的因素很关键。要保经济发展,要调整经济结构,必然要适当放松货币政策,在调整的过程中,难免会有一部分流动性会进入房地产市场。从目前的形势来看,对楼市的松绑只会引来炒房资金的流入,楼市有可能出现报复性反弹,如此一来,两年多的调控将可能前功尽弃。为了避免出现2009年的楼市回涨现象,就不能不对楼市进行必要的约束。

中央经济工作会议要求,要坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归。推进房产税改革试点。经过近一年的限购、限贷调控,房地产市场狂热的投机行为被迅速打压,全国楼市成交量出现大幅下滑,一线城市楼市基本已经“入冬”。这为下一步稳步调整楼市方向提供了机会,同时房地产投资减速也是保证降低GDP增速的主要动力。

在限购面临一部分刚性需求压力的情况下,解除限购就成了早晚要做的事情。而替换限购的政策,莫过于房产税了。虽然住建部毕竟要求限购政策暂不退出房地产调控,但从长远来看,限购政策毕竟是一项行政手段,虽然短期内抑制了投机需求,但是限购不能应对复杂多样变化的楼市供求关系,也不利于房地产市场的长期健康稳定发展。

据统计,2011年前11个月,全国主要的130个城市的总土地出让金为1.18万亿。而在2010年前11个月,全国130个城市的土地出让金总额达到了1.7万亿,同比今年前11个月,全国130个主要热点城市的土地出让金减少了5200亿,减幅达到了30%。北京市土地整理储备中心的数据统计,1-11月北京全市土地市场共成交经营性用地107宗,合计910.5公顷,仅完成了全年供地计划的51.4%。北京今年的土地供应计划无法正常完成已成定局。

这对捉襟见肘的地方政府来说,无疑是雪上加霜。因此,楼市调控不容放松的情况下,房产税的开征可以在一定程度上弥补土地收入减少产生的财政收入缺口。这样看,未来的房地产调控手段是以房产税等经济手段来逐步替换“限购令”这样的行政手段是个一举两得的事情。

北京早就有试点房产税的传闻,重庆和上海的试点太过温柔,今年也将进行必要的调整,目前征收对象狭窄,只涉及新房和别墅豪宅等情况。今年全国绝大部分地区肯定会扩大试点,也会居民现有大户型和单价高的住宅也逐步纳入,而不只是针对新房征收。

房地产税一个健康的房地产的市场的必然要求。楼市的问题,表面上是房价飞涨的问题,其实根本的还是由于我国的房地产市场基本上是一个投资的市场。不是说住房不能投资,住房的投资属性是天生俱来的,但是,我们这些年的问题是房地产基本上就成了投资的市场,忽视了住房的民生本质,这是问题的关键。

这些年很多人在楼市投资,无论是城市里还是农村拆迁,人们也是通过拆迁平房换了好几套楼房,有几套房子成了一个人财富的标志。一方面是房价飞涨,好多刚需居民买不起房子,另一方面不少的人手里又闲置着好几套房子,甚至有些投资者,十几套、几十套地买房。投资房地产本来应该是通过住房租金获取回报,但是我们这些年的楼市投资都是把回报建立在房价上涨的基础上,这就不是回报了,而是要企图通过房屋投资获取暴利。

住房高空置率不但是资源的极大浪费,也是造成社会矛盾的始作俑者。所以,通过房产税调节居民的住房持有数量,做到住有所居、居有所用,既能满足人们的住房合理需求,又能遏制楼市过度投资行为,避免房地产泡沫化以及对资源的过度消耗和浪费。

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