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马跃成的博客

 
 
 

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开发商还在做最后一搏  

2011-11-06 23:35:00|  分类: 地产风云 |  标签: |举报 |字号 订阅

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               开发商还在做最后一搏

                       文/马跃成

 开发商还在做最后一搏 - 马跃成 - 马跃成的博客
               铁牛驴印: 2011年10月京西古道沿河城

 

     楼市调控到了关键阶段,由于房价大幅度下降出现的交易量骤减、退房潮涌现、中介倒闭、打砸售楼处等现象,着实在社会上引起巨大反响。有人认为这是楼市调控决战的前夜,有人说这说明拐点早就到了,还有的人说,房价下降的空间还很大。但是不管怎么说,对买房人来说,房价下降这可是盼了好几年的好事呀。

    但是,由于房价下降出现的滞销问题,对一些开发商来说有点扛不住了。扛不住降价不就行了吗?他们不这么想,这有点像是卡扎菲逃离的黎波里前的态度,他的意思是说自己是不可战胜的,反对派是北约傀儡,执掌不了几天。如果他能正确认识自己的处境,反思自己的问题,恐怕最后的结局就不会这么惨。

      对于中国的楼市现状,有些人并不承认局势已经逆转。住总集团董事长张贵林表示,建议想要在北京五环内或者是四环内买房的人们现在就买。因为北京城里的土地越来越稀缺,长期来看,房价一定是涨的。这个老掉牙的观点,现在还有人拿出来忽悠老百姓买房,实在是开发商阶级的悲哀。

       张贵林说,房价是产品的供求关系决定的,涨和跌都是市场规律。涨多了肯定要往下降一点。但是涨多了大家不高兴,跌多了大家同样不高兴。跌多了大家还不高兴?这话怎么都像是和任志强商量好了似地。11月5日,任志强在上海表示,“市场并没有想让房价跌。房价跌的时候,地方政府比开发商还着急,老百姓比开发商还着急。”降价了老百姓比开发商还着急,我说,不是开发商傻了,就是老百姓的脑子灌水了。

     任志强称,房价跌得并不算多,“从数据来看,只是个别楼盘降价”,“如果政府稍微一放松,需求是真正存在的”。有开发商还在做梦呢!

     其实从今年3月就有一些地产商开始打折销售,但是真正产生影响的降价还是从8月份北京通州多个楼盘大幅度调低预售价开始的。中原市场研究部数据显示,通州目前在售住宅成交均价为15000~16000元/平方米,比去年年初降20%左右。而该地区土地成本均价5000元/平方米左右,显然大部分开发商有足够的降价空间。

     过去两个月里,首开国风美唐、润枫领尚、远洋傲北、远洋一方、金色漫香郡等低密度项目都取得了超过40%的成交量,在平均签约率不足10%的市场环境下,成为少数几个热销的楼盘。究其原因是,新推出的特价房,均价为15000元/平方米,起价为13000元/平方米,相对于周边2万元的单价性价比更高。

     去年9月底入市的大兴区项目金色漫香郡,一期入市时就以1万元/平方米的价格带动了整个区域的销售。随后的三次开盘,金色漫香郡的价格始终维持在12000元/平方米以下。10月新入市的住宅成交均价为11607元/平方米。

     临到年关,在金九银十梦碎之后,有不少开发商打算加推新盘。机构统计数据显示,截止到2011年年底,北京计划入市的项目多达60个,另外还有27个老项目后期有开盘计划。但是,这些项目大多数是五六环的楼盘。

在首次开盘的33个项目中,仅有11个报出了价格,占三分之一。其中,六环以外的楼盘价格是1.6万元/平米左右,而润景公馆普通住宅项目位于西六环以外门头沟区,报价竟高达2.3—2.5万元/平米。而另外三分之二的楼盘还在张望犹豫,不敢轻易报价。

     在27个老项目中,报出价格的有15个,还有12个没有报出价格。已报价的项目中四五环之间的房价是2.4万元/平米左右,五六环之间的在1.6—2.0万元/平米。

     这样的价格自然与开发商的成本有一定的关系,因为五六环的项目,特别是六环以外的项目多是沾着地王的喜气拿的地,地价高是一个原因。开发商自然要这么坚持,但是能有多大的作用呢?

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