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北京楼市价格大战一触即发  

2011-11-25 13:58:00|  分类: 地产风云 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                  北京楼市价格大战一触即发

                          文/马跃成

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         铁牛驴印:2005年元旦华北第一峰大五台

 

前几天写了篇北京房价见底的分析文章,当时我认为北京五环附近的房价可能会降到10潘左右,主要依据是五环附近最近开建的两限房价格在9800元/平方米左右,两限房是微利商品房,应该是以后商品房的价格标准。最近这两年两限房的价格也在往上涨,但是,总体上比商品房的价格低很多,同时涨价幅度也要小的多,价格基本上还是合理的,也是能让大家接受的。

在两限房刚开始出台的时候,我也提出过两限房是楼市怪胎的观点,这个不伦不类的东西作为保障房应该只是个过度,最后必然被划进普通商品房的行列,因为两限房的作用现在也是为商品房打了个桥的作用,解决中间夹心层人群的住房问题。

但是,最近的楼市情况表明,最低房价记录坚持一天就可能发生变化。日前,市土地中心挂出了大兴区采育镇地块出让公告,以“竞最低房价”最后决定“地主”,“最低房价”将从9000元/平方米起开始向下竞价。而今年8月,北京推出的首宗“限地价、竞房价”地块,门头沟区永定镇东辛坪村地块,在地价确定的情况下,该地块最高售价是每平方米13600元,在此基础上,最终售价将由开发商报出的最低售价确定。这两个项目相比,两限房的最高限价一下子就跌下来了4千多元,降价30%以上。

上周大兴地铁黄金地段,由中建开发的波普公社项目跌到12800元/平米,直冲大兴板块最低价。然而,这两天在东五环附近,传媒大学旁边的中弘北京像素开始五折卖房,推出了11600元/平方米、总价48万元起的户型。

年关将至,北京房价下跌出现赛跑景象,开发商争相促销年底突击,亦庄的合生世界花园新盘入市放出9980均价,每平还加增3000元标准精装,买一层送一层。还有消息说,日前通州又一新项目均价4980元,另外赠送不低于2000元/平米精装。房价下降让北京楼市陷入洼地,备受瞩目的通州降价,也给北京房价下降带来重重打击,无疑又一次挑战北京楼市新低。

当然这些低价楼盘各有各的情况,比如有的可能是商住楼,产权时间只有50年。有的可能是LOFT房源,打出的低价其实是折合后的房价。但是这些现象说明的问题是一样的,这就是北京房价正在急速下滑,已经到了没有最低,只有更低的阶段。

位于怀柔区的世嘉光织谷项目均是6层的带电梯的花园洋房,楼盘均价:9800元/平米,首付仅4万起,最小户型总价约为39万。

11月19日,位于北京大兴区的龙湖时代天街项目,11800元/平方米的起价,这是龙湖继上海之后,又在北京市场掀起的一波低价浪潮。值得注意的是该项目的是去年高峰时期拿的地,楼面价为7519元/平方米,土地成本相对较高,当初也是本着2万以上的房价来的,基本上可以说,低于12000元/平方米的均价很可能已经是低于成本价。

前不久,同样位于大兴的领海朗文世家抛售剩余房源,单价直降近4000元/平方米,成为区域内领降楼盘,亦使得大兴成为继通州之后第二个大幅降价的区域。北京市房地产交易管理网数据显示,该区域在今年8月,累计成交1019套住宅,成交均价为20284元/平方米。而“金九银十”期间,区域均价分别跌至19849元/平方米、18344元/平方米。截至11月上半月,大兴区域成交均价仅为17554元/平方米。目前均价相比最高点已下调超过15%。

但是,我们也应当看到,地产大鳄们的降价除了万科、龙湖、绿城之外,还不够普遍,降价只是刚开始,相比购房者的预期还有不小差距。SOHO中国董事长潘石屹称,“房价要往下跌只有一个原因,就是开发商没有钱了。”这与任志强整天叫嚷的开发商不差钱是完全相反的判断。不管怎么说,我觉得,在温家宝总理圣彼得堡讲话之后,社会上一段时间出现的对放松调控的幻想已经被打破,购房者“买涨不买跌”的心理将让市场上的供求关系出现彻底的逆转。

据统计,截至11月10日,北京商品房存量达到120411套,为近30个月以来的最高值,同时,库存增长速度明显加快。截至今年年底,北京还将有近60个项目寻求入市,其中纯新盘33个,提供住宅逾2万套。为了生存,就看谁跑的更快一点,房价大战一触即发。

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