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马跃成的博客

 
 
 

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楼市调控在闲置土地上决战  

2010-10-27 10:21:00|  分类: 地产风云 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                  楼市调控在闲置土地上决战

                           文/马跃成       

     土地上的问题是楼市里最大的问题,也是最难解决的问题。
     官员腐败多是从土地上开始的,很多也就栽倒了土地交易的黑幕之中。地方财政也是从土地上找出路,从而导致了几次调控的有始无终。开发商把获得土地当成生命线,土地比开发项目要实惠的多,拿地越多上市越快,圈钱也越多,同时囤积的土地越多升值也越大,囤积土地比盖房子赚钱,也是导致房子供不应求的原因之一。
     开发商炒作房价上涨,总是以土地稀缺和土地价格上涨为由,从来不讲自己囤下的土地足够开发几十年的事实。地方政府整理土地的规模和土地价格的上涨,也成为官员政绩的标志,而由于土地带来的各种社会问题常常就被官员们忽视了。
     政府部门调控房地产也知道从土地下手,但是每次都是只见风暴起,不见刀子落。一些开发商闲置土地几十平方公里,千亩良田变荒地,一晃就是好十多年。国家闲置土地将无偿收回的法令在开发商面前也就成了废纸一张。即便是今年国土部督办的项目,相关的北京和广州的开发商就公开表示,自己的闲置土地绝不会被收回。
开发商的力量主要表现在土地持有方面,其胆量和底气也比国土部长要厉害的多。
     最近的一篇报道就说,2001年,中关村科技园区丰台园征用土地2475亩。9年期间大部分变成了写字楼和酒店,而剩余的1000亩土地上则是荒草丛生。该项目在神秘外资控制下,以96.3元每平方米从农民手中以超低地价获得,将高技术产业作为招商的卖点,其背后的土地市场乱象,并不是监管缺位那么简单。
     丰台园管委会解释撂荒的原因:一是进行规划调整;二是部分拆迁尚未完成,无法上市转让。至于规划中如何调整等具体情况,丰台园管委会并没有透露。而实际上,在撂荒土地上,基本上看不到有任何需要拆迁的障碍物。
     在广州市寸土寸金的新城市中轴线上,有个叫珠江新城的地方,在这个处于高速建设期的核心区域,却有一块土地因为官司缠身、规划变更等因素足足晒了十余年太阳,至今未动工。资料显示,珠江新城L2地块是一幅位于广州市天河区珠江新城的商品住宅用地,由广州宏瀚房地产开发有限公司1997年获取,并在1998年前后取得了《建设用地规划许可证》《建设用地批准书》。然而,广州宏瀚却没有选择开工建设,而是选择“倒卖”。
     透视这些闲置土地可以发现一个普遍的现象:部分闲置土地“爱”调规划,且产权关系复杂甚至走入司法程序,从而让这类闲置土地问题处理起来显得异常棘手。
      闲置土地之所以能闲置下去的根本原因就是,闲置土地有利可图。同时,规划调整也能给开发商带来绝大的升值空间。目前在房地产行业“拿地—改规划—拖延工期—获得土地溢价和超额利润”的潜规则已经是公开的秘密,地王项目更是没有不提出改规划的。
   有关土地法规规定,“土地闲置满两年、依法应当无偿收回的,坚决无偿收回,重新安排使用;不符合法定收回条件的,也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用”,但是现实中,却很少看到政府严格执行闲置土地处置政策,积极落实相关处罚措施,这让开发商闲置土地的成本大幅降低。
     根据国土资源部数据,截至5月底,全国共上报房地产违法违规用地宗数3070宗,面积约18.84万亩。其中闲置土地宗数2815宗,面积16.95万亩。其中,闲置时间5年以上的地块共875宗,占31%;闲置时间较长,但合同中未约定具体开工时间的地块586宗,占21%。
     针对社会上对处理闲置土地的担心,国土部长徐绍史最近表示,今年一定会完成违法土地处理工作。国土部与国家土地总督察,联合向地方政府发电报,督促地方政府加大处置力度。“由政府原因造成的闲置,要尽快改变开工条件,促进开工。”
     但是,国土部的这种行动,徐部长的这种表态,人们都不是第一次见到和听到了。2007年的时候,国土资源部部长、国家土地总督察徐绍史在1月30日召开的“全国国土管理工作会议”上强调,全国闲置土地清理工作必须在今年4月底前完成清理,6月底前完成问题处理。今年的统计看,29007年那次的土地风暴,主要问题基本上没有解决。
      今年,国土资源部倒是将一份涉及全国1457宗闲置土地的统计表交予银监会,银监会将根据这份“黑名单”做一次全面的风险排查。按理说,其中80%的闲置土地应该被收回。
     房地产商囤地,造成土地闲置对市场和社会的危害。由于土地闲置,市场上房子供应量就少,政府供应再多的土地都被闲置起来,市场供应就不会增加。房子价格永远遵循市场供求关系的规律,供应量少,房价就会上涨,认为只有真正地清理闲置土地,在这些土地上尽快诳X市场上需要的房子,房价的上涨才能从根本上得到抑制。
     清理闲置土也是维护法律的尊严,还涉及到政府公信力和国家执行力的问题。

 

 

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