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马跃成的博客

 
 
 

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物业税降房价有力也有理  

2010-09-26 14:59:00|  分类: 地产风云 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                 物业税降房价有力也有理

                           文/马跃成 

      物业税降房价到底有没有作用,最近争论的比较厉害,主张没有作用的人的根本目的就是要要阻止物业税的出台,这股力量很大,找出了一些法律程序上的理由。所以,后来物业税有变成房产税出台的可能,其实也是要绕过这个法律上条款上的障碍,便于尽快出台。
      他们说物业税对遏制房价没有作用主要有这么几点理由。
     一是,物业税的唯一功能是地方政府开辟了一个稳定的税收来源。
     二是,中国的房地产领域,税种多、税负重,增加物业税,则是加剧这个局面。
     三是,在持有环节征物业税、以增加购房者负担从而降低房价的说法,无疑是把房价上涨的责任的板子全都打在了购房者身上,而这是与事实不符合的。
     四是,物业税是一个财产税,但是在中国,居民并不享有土地的所有权,房产增值主要体现在土地,而钢筋水泥部分是不断贬值的,也就是说,购房者并不真正享有物业。
     这些理由看似挺合理的,但是实际情况是,世界少有几个国家没有征收物业税的,在使用环节征收物业税,增加人们持有房产的成本,肯定是能遏制人们投资房产的积极性的。
     浙江瑞安县去年房价猛涨到一线城市的水平,其中大部分资金就是来自国外的热钱,很多华侨从国外把资金转回来投资房产,正是看中了持有房产没有成本这一点。
     物业税的功能是为地方财政增加税源这点没有错,所有税都是政府财政的来源。而中国房地产问题与地方财政来源不足有直接的关系,并且人们都认为,地方政府是房价上涨的最大推手之一,土地收入已经成为各地政府生存的关键,没有卖地这件事,地方政府可能就要瘫痪了。如此这般,地方政府也就成了浪费土地、抬高土地售价、让开发商囤地等行为的幕后黑手。
     如果开征了物业税,让地方政府有了可靠的稳定的财政来源,让地方政府在从土地财政中彻底解放出来,这不是调控楼市最好的结果吗?没有地方政府支持的楼市就会安静很多了。
     中国的房地产领域税收确实很多,但是这种多其实是一种乱象,比如出租房屋要交房产税,但是很多都没有交。而占用农田菜地需要交纳农地菜地补偿金,但是很多地方政府就把这块的税收当成优惠政策也拿掉了。实行物业税,可以重新规范房产类税收体系,不是要增加老百姓的负担,同时从住房以民生为重的角度,对一般老百姓的普通住房,是可以采取免税政策的。
     而征税的重点一定是那些两套以上的投资住房,和那些超过国家住房标准的超大面积住房、豪宅别墅等等,过多占用社会资源的房产。普通老百姓不应当,也不会成为物业税的受害者和承担者。
     说物业税在中国行不通的理由,最主要的就是中国的土地制度,中国的土地制度虽然有个70年的问题,但是这项制度也是一个不确定的东西,操作起来很困难,也是国家要纠正的一个问题。
    难道70年后就把房子拆了?难道70年后你的房子就值那点破砖烂瓦钱了?肯定不可能吗。即使现在的拆迁政策,即使是胡同里、城中村的那些拆迁房,哪有按照房屋本身的残值拆迁的,很多被拆迁的房子本身其实就已经成为了一堆建筑垃圾。但是,这些没有土地产权的房子,不都是按照土地升值的价值在补偿吗?
     钢筋水泥部分是不断贬值的,但是,正常的物业不会因为时间的过去而贬值。
     因此,物业税降房价的作用非常明显,作为投资者没有不害怕物业税的,这就是事实。如果不害怕,何必反对声那么大?  

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