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马跃成的博客

 
 
 

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还原20年前楼市真相  

2010-08-25 23:01:00|  分类: 地产风云 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                      还原20年前楼市真相

                    文/马跃成

     某著名开发商代言人,不提名字了,因为有网友说提人家的大名有借名人造势之嫌。就说这位开发商昨天发了一篇博客文章,文章批判人们以“房价收入比”的理论来论证高房价,他说这是对房地产无知的表现。
     他说,中国的房价收入比在没有准确的中位数收入统计和没有中位数的房价统计中变成了一种误导市场与民众的工具,不但不能对该市场有个清楚的认识,反而让市场更加混乱,成了一件令人尴尬的事情。
     房价真的与收入无关吗?收入真的不是说明房价的一个最有力的依据吗?有人相信这个观点吗?不但我们不信,就是这位老总自己其实也不信,咱有据为证。不知道是不是人家太忙了,就忘性太大,还是有别的什么原因。今天这位老总竟然发表了一个论证房价收入密切关系的微博。
     他在微博中说:北京八八年房价一千九百元一平米。如今按三万八元一平米。涨了二十倍,其中一半是土地钱。如按公布价二万三千元一平米,则涨了十二倍多一点。八八年大学生收入约六十元月。如今三千元月涨了五十倍。当年三十个月收入不到一米房钱。今天十三倍。这个账咋算都不对吗?不知是哪个涨的倍数多?
    你昨天说房价和收入没有关系,那今天这么论证是啥意思?这不是又踢了一个乌龙球吗?
    有网友批判说,这简直是放屁,88年北京还没有卖房子一说,1996年6月才取消票证,例如粮票,现在胡编一套,骗那些年轻人,无耻呀,无耻的骗子,真是够吃“花生米”的资格了。
    老总说这是当年人民日报的消息,按说这个消息的真实性应该容易查证。
    1988年的情况不了解了,那个时候,我们这样的人是没有买房需求的,既没有能力,也没有必要,那个时候的人们也没有什么投资的想法。
    我知道1990年开建的一个郊区楼盘当时售价是800多元/平米,有人在1994年买的时候也才1000元/平米。当地人们当时的工资是200元左右,那时工资差距不大,局长的工资也就300多元。那时侯的房子基本上是40平米到70平米。按照60平米算,一套房子的价格也就是6万元左右。房价收入比是25:1。这个小区当年还是国家级文明示范小区,好几个电影、电视剧在这里拍过外景。
    现在这个区域的房价也是差不多的小区,最近的售价是18000元/平米,当地的工资差不多是3000元,现在的房屋面积基本上都在100平米左右,房价大概是180万元。房价收入比是50:1。这个是比较真实的变化情况。
    老总拿房价纵向增长多少倍,和收入纵向增长多少倍,分裂开来比较是在偷换概念。就像我讲的这个情况也是,个人收入增加了15倍,房价增长了18倍,似乎差距不大。但是按照劳动价值算,过去干25年就够了,现在要干50年。这个事实说明,人们买房的压力更大了,并且是大多了。
    有人可能说,怎么面积标准不同呀,这样的比较有意义吗?其实这是历史的最真实的比较。就像我们现在的人做小车、飞机一样,你不能说你比过去的皇家贵族过的还好了。
    这是一个相对的概念,按照当时和现在的基本相同的人群进行比较。一个事实是,那个时候,能买得起60平米房子的人,就算是富翁了,比现在买的起100平米的人还要少的多。那个时候住60平米的房子,买套组合家具,就与现在住百平米的房子,弄个中档装修的感觉差不多。
    更重要的是,那个时候,大多数有工作单位的人们是不要买房子的,基本上有单位提供的公房住。即使是后来到1990年代末期实行房改,人们的收入已经提高到了1000元左右,但是人们购买房改房的费用也就是3万多元,有的老职工只是付出了万元左右,就把房子转成私房了。
    当然,那个时候也有需要买房的,就是一些辞职办公司的人,比如现在的某些地产大亨,也是那个时候出来了。据他们回忆,那个时候钱比现在容易。主要是胆子大,现在光胆子大行吗?也就是说,那个时候真是需要在市场买房子的人,也没有现在买房人这么大的压力。
    那个时候的大学生毕业都安排工作了,也就解决了房子问题了。根本不用像现在这样到处流浪,居无定所。那个时候的人们不用买房子,你说他买不起房子有啥用?人家不用买就有的住,现在是既买不起,就得租房子住呀,而3000元的收入,租房又弄走了一半,你说人家收入增加了50倍,咋不说人家支出还增加了100倍呢?过去几十元工资的人都是要有存款的,现在的几千元不都是月光族吗?
    最近一条消息说,80后养不了家。其实何止是养不了家,不少人甚至是成不了家。前段时间看到一个天津的大学毕业生,工作好几年了,最近说要到国外挣钱去了,他们单位有个项目在非洲。他说,自己从农村考上大学,本来以为可以给家里带来翻天覆地的变化的,可现在不但不能把父母接到城里养老,甚至自己连个固定的住所都没有,找老婆成家也难梦想成真。
    这个大小伙子的单位也是相当不错的设计院,要在过去怎么可能有这么多的困难和问题。究竟是什么让这么优秀的小伙子竟有这样的自卑?
    深圳的一个老领导回忆说,深圳建设初期,有个保障住房的计划,并且执行的不错,就是保障房跟着商品房房价走,房价涨,保障房就增加供应,从而既解决了人们的住房问题,也抑制了房价的上涨。后来把住房全部推向市场后,房市和房价就成了脱缰的野马。
    要从这个意义上说,房价上涨和人们住房越来越困难,是房改失败的一个方面。
    当然,住房市场的发展,最大的贡献就是造就了一大批大型的地产公司,也带来了城市的扩展,但是,如果没有开发商,难道就不盖房了?恐怕不是。

 

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