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马跃成的博客

 
 
 

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金九银十价格战一触即发  

2010-08-20 19:58:00|  分类: 地产风云 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                金九银十价格战一触即发

                                   文/马跃成

     号称每年的金九银十其实早就不灵了,不但金九银十不灵,就是红五月也不灵,春节长假黄金周也不灵。这个不灵说明了两个问题,一是人们购房的理性考量越来越强,买房又不是买时装,随着房价的上涨,巨大的投资该什么时候出手,人们不再受季节的影响。二是楼市发展这几年来,人们基本上了解到,金九银十只是一个促销口号而已,没有实际意义。
     说今年的金九银十肯定会跌声一片,主要表现在交易量会下跌,为什么呢?因为房价在这段时间不会一调到底,所以人们还是本着等等看的心里。
     二是房价要跌,这个理由就不用多说了,任志强不是都在劝开发商从了吗?
     三是,地价要跌,主要是开发商的钱紧将显现出来,毕竟已经与调控斗争了半年了吗?另外最近出台的预售资金监管制度,把开发商一条重要的土地款路子一下子就给掘断了,当然,最近一环紧似一环的土地风暴也让开发商不寒而栗,在这种状态下哪有力量拿地?
     四是,在数月的观望和等待之后,亟待销售业绩“解渴”的众多项目将陆续开盘入市。统计显示,目前明确表示将在“金九银十”推盘的项目量已达到40余个。而5、6、7三个月仅有64个项目开盘,相当于去年一个月的开盘量。而新入市的楼盘肯定会采取低价入市的方式,断不敢以高房价和相邻楼盘叫板。
     但是,实际情况也不会这么简单,肯定还会比较复杂的过程,这点也要有清醒的认识。
     根据多家市场机构的监测数据来看,虽然京城楼市成交量依然在低位徘徊。但是,仍然有不少楼盘打出了“涨价牌”。 8月份,京城约有33个新盘逆市涨价,这一数字比上月大幅增加12个;降价楼盘仅有11个,较上月大幅减少20个;53个楼盘维持了7月份价格不变。这个现象实际上来试探中央政府的调控决心,而中房协的建议就是一个烟幕弹。好在中央政府不会上当,大多数的购房人心里明白。
     不过客观上这批涨价的房子也是高档公寓居多,即便如此,也对楼市来讲也付出了交易量大幅下跌的代价。8月第二周,北京市房屋网上商品住宅期房签约量为588套,商品住宅现房签约量为192套;这两个数字分别比前一周减少了42.07%和34.02%。
     前段时间,不少项目延迟亮相的主要原因是因为政策不明朗,一些人还抱有几个月后政策会有新变化的期望,特别是还有像中房协这样的组织,以及一些专家学者在做策反工作。但是现在看无论领导人的表态还是有关部委的动作,调控政策短期内扭转的可能性已经彻底没有了。
     时间就意味着成本的增加,无论开发商手里的钱是不是到了紧绷的时候,他们都不能不考虑收回资金的问题,开发企业难以长期“硬挺”而最终只有“低头”。
     从目前来看,由于总的交易量有限,吸引更多的购房者入市的唯一办法就是降价了,并且不是小降,而是大降。据了解,明确计划“金九银十”推盘的项目中过半为首次开盘的纯新盘。相比价格已推至高位的老项目后期,纯新楼盘在定价上没有任何负担和压力。
     老楼盘会考虑到原来的业主会不会砸售楼处,而纯新楼盘的地价大多数也不是地王时候拿下来的,及时现在的降价也比当初买地时候的测算高出一大截。所以降价的空间还是很大的。
     交通银行的房贷压力测试结果显示,在房价下跌50%的情况下,该行的按揭贷款不良率仅增加1.2个百分点,对公房贷(开发贷款)的不良率仅增加1.6%。交行的情况也是五大国有银行的缩影,
     显然,增加一点不良贷款还不会影响到银行的生存,甚至不会对银行的效益产生多大影响。这给中央政府调控吃了一个定心丸,其实也给广大的购房者一个暗示,就是房价下降的幅度不会太小。

 


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