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马跃成的博客

 
 
 

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七环是北京的发展方向吗?  

2010-08-20 11:32:00|  分类: 地产风云 |  标签: |举报 |字号 订阅

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          模式研究:七环是北京的发展方向吗?

                   ——城区拆迁和远郊拓展两种开发模式分析

     最近在关于空置率的争论中,天津的京津新城成了高空置率的典型样板,这个在天津境内的大型项目,其实主要销售的对象是瞄准了北京的业主。虽然目标在北京,但是地理位置上却与北京有着百十公里的距离。

    同时,在整顿土地市场的过程中,碧桂园每次都是被重点监察的对象。碧桂园的大盘开发模式向来颇受争议。最近其旗下位于安徽省巢湖市的“如山湖城”项目,日前遭安徽国土资源厅点名批评,成为“公开挂牌督办案件”。

    其实这里面的深层次的问题,是城市的发展道路究竟该怎么走?城区拆迁式发展,还是远郊开拓式发展?各地也都在这个方面进行着试验。

    珠三角的发展模式是以广州为中心,在佛山、珠海、东莞等新型工业基地的带动下的小城市群的蓬勃发展,过去的一些乡镇如今都成了明星城市。

    北京的发展是建立在周边地区滞后的基础上的,如今北京已经像摊大饼似的扩展到了六环内外,在东、南两个方向,已经触及北京的边界线。再往外扩就到河北省的三河市和固安县了。

    同时,为了配合北京的大饼外延,河北省的香河、燕郊、涿州、廊坊,天津的蓟县、宝坻、永清等地方政府都在下大力气改造环境,迎接大北京战略带来的发展机遇。

    其实,碧桂园和京津新城就代表了这种发展模式的方向。

    近20年中国城镇化的发展,城乡结合部进行“大盘开发”的情况越来越多,“大盘模式”以时间换空间,采用规模大、配套全、售价低的竞争优势,让那些有住房需求的人,以相同的价格,买到一个比城里大几倍面积的住房。

    尽管受到区域市场刚性住宅需求的热烈追捧,但每次到了国家调控楼市,大盘项目总是被推到风口浪尖。

    大盘项目虽然价格低,但还是容易被公众解读为“暴利”开发。一般认为,房地产开发的黄金定律:地段、地段,还是地段!但是大盘项目多在远离城市中心的郊区,甚至远郊,或者二级城市未来的新城区。“大盘模式”需要将“生地转化为熟地”,甚至是将“荒地转化为熟地”。

    参与一级土地开发的企业在前期开发可能涉及到道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设。此外,地块的地貌可能有山地、丘陵、树林、湖泊、溪流等等各种状况,地貌的复杂程度将影响到企业前期开发所需要的投入的成本。

    正像现在的京津新城被指空置和碧桂园被认定违规一样,“大盘模式”潜在着巨大的市场风险。选择走在城市发展的最前沿,探索区域中缺乏购买需求的市场,无所借鉴,这本身就已经潜藏着巨大的风险。

    所以如果将“荒地”开发盘活后的土地的价值与开发之前的土地价值进行直接比较,是否有失公允?上世纪90年代,广州城郊“洛溪板块”发展初期,广州人的居住理念还停留在“宁要河北一张床,不要河南一间房”的阶段,对于到远郊区居住的概念嗤之以鼻。当时,“洛溪板块”的地价大约在1万元/亩,如今十多年过去了,“洛溪板块”已经发展成为广州最繁华的卫星城之一,若按现在的发展状况出让新地块,价格可能要高达数百万元/亩。

    北京的城市发展能够走到一个瓶颈的关键点上,七环沿线大多数是河北省和天津市的乡镇,北京会向延伸吗?未来这些地方是北京的河北天津新城,还是河北天津的北京小镇?

    也可能这些都不重要,重要的是大城市该怎么走下去?

 


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