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马跃成的博客

 
 
 

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一个判例让退房潮先期而至  

2010-08-01 17:20:00|  分类: 地产风云 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                  一个判例让退房潮先期而至

                     文/马跃成  

     退房是楼市调控路线图中不可缺少的一个重要环节,也是楼市走向的一个重要标志。观望在前,降价其后,接着就会出现退房潮。房价降下来了,新买的房子比以前买的还便宜,人们肯定会大呼上当。谁愿意为高房价买单,还不是都想着能退就退了,再买新的不是还能省钱吗?
     中国的住房市场存在买涨不买跌的现象,其实也是因为中国的楼市是投机市场的原因,大家都在投资房价上涨赚钱,而不是买房为了自住,这是个关键的问题。如果买房自住,人们就不会太在意房价的高低了,因为高房价有高房价的道理,或者说一分钱一份货。量力而出,有什么条件就买什么样的房子住。
     但是,投机市场就不是这样了,有没有条件都要上,特别是还有人不断地鼓吹买房投机的神话,和房价只有永远上涨的理由,就让很多人不管自己的条件也跟着踏上了楼市之路,这么着在新政出台后,就把自己推到了悬崖边上。
     一位法官曾经说过,在新政后,各地法院里都积压了大批的退房案子,其中大多数已经审理完毕,但是就是没有判决。审理这种案子并不费事,但是判决就不是件容易的事了。主要是案件太多,涉及到对调控政策效果的影响的问题。
     如果就是这么一个独立的案件,我相信并不难判断,一个是诚信原则就能解决问题,签订了合同,凭什么不履行下去?你说,政策调整后,支付能力下降了。但是,你没钱是不履行合同的理由吗?不能履行合同,怎能把责任推到政策上?中国的房地产政策这些年一直在变化中,谁不知道?
     话又说回来,首付提高造成支付能力下降,没不代表你没有支付能力,合同是什么是有法律约束力的文件,买房人因为自己降低了支付能力,就毁约了,这也是对诚信原则的践踏。
     新政之后,很多热提出退房,一方面是由于信贷政策调整,改变了自己的资金能力。但是,我觉得,支付不起了就卖掉完全可以呀?典当也行呀?当然是要便宜一些出手了,那你就是要为自己的投资行为付出代价呀?
如果是房价上涨了,即使是提高首付,你会退房吗?你不会,你一定会想尽一切办法,把买房前准备上来的。你会为自己的一次投资感到自豪。
     所以说,这次出现这么多人退房,根本原因不是由于新政之后的信贷调整,而是因为,大家看到房价要降下来了,继续持有物业只赔不赚了。
     这点,每个人都看的很清楚,法官们当然更明白。但是,不甘落锤的原因就是考虑社会的影响。
     这些年,楼市都是卖方市场,买房人多是被动地接受高房价,是楼市的弱者,如果真要让弱者全部承担这种压力,也有失社会公平,虽然买房人也有很多投机者。
     法官们处在两难境地。
     海淀法院昨日判出了楼市新政后首个退房案。法院认定楼市新政属于重大变化,判令解除双方购房合同,卖方全额退还买房人订金。该判决对此类案件具有示范作用。
     此案中张先生于2010年4月12日通过麦田地产经纪公司介绍,与宋女士签订了二手房买卖合同,购买宋女士位于世纪城小区的一套二手房,该房屋的总价款为555万元,张先生根据自己的经济情况计划贷款200万元。合同签订当日,张先生即向宋女士支付了15万元的订金。
     张先生说,他没想到就在他办理贷款的过程中,国务院和北京市政府关于遏制房价过快上涨的通知出台。该通知明确要求,商业银行暂停发放购买第三套及以上住房贷款。张先生所购买的正巧是第三套住房,所以张先生向银行申请贷款200万元的计划泡汤。
     但是宋女士认为,二手房买卖合同是双方真实意愿的表达,合同真实有效。张先生提出要求解除该合同的理由不成立,是故意违约的借口,请求法院判决张先生继续履行购房合同。
     海淀法院经过审理,判决支持了张先生的诉讼请求。
     法官的说法是:该情形属于政策变化所导致合同成立后客观情况的变化,是张先生在签订购房合同时所无法预见的重大变化,要求继续履行合同对其明显不公平。

     合同解除后,已经履行的合同内容如支付订金,当事人可以要求恢复原状,所以张先生要求宋女士返还其交付的订金15万元,具有事实和法律依据,法院也予以支持。据此法院判决解除双方的购房合同,宋女士于判决生效后7日内返还张先生15万元订金。
     这个判决为众多在法院积压的案子提供了一个标准判例,同时更多的因为房价上涨造成的投资失败的投资人,也找到了规避损失的途径,必将让更多的买房人走向法院,要求解除买房合同,从而从楼市隐身而退。
     这也可能正是法院的意思,投资就要远离楼市。


 


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