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马跃成的博客

 
 
 

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别墅市场应该有所不同  

2010-07-16 10:50:00|  分类: 地产风云 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                    别墅市场应该有所不同

                   文/马跃成
     在当今的大环境下,楼市的情况有目共瞩,社会上各种观点的评论及猜测数不胜数。其中,大致分为以下两种,一是房价不可避免的还要大幅度下降;二是房价已经见底,反弹趋势日渐呈现。第一种观点因其由国家政策及相关规定主导,这里不做细谈,第二种观点的理由主要是因房地产行业可带动宏观经济保持增长势头且趋势非常明显。
    中国房地产在急速发展的过程中,也总是出现些怪现象,比如:经济适用房作为商品房上市交易;商业地产的价格倒挂没有住宅卖得好;别墅的价钱还不如几十层的公寓高等等。
     这几年有机会看过一些别墅和高档楼盘,总是对这些怪现象有些不理解。问了一些业内朋友,他们也是以别墅总价太高,一般人承受不了解释。但是,后来房价上涨后,一般的住宅都是上百万了,按说总价也很大了,高档公寓更是出现了数百万、甚至上千万一套的情况,为什么还是趋之若鹜?
     我对楼市的理解是,相对来说,别墅应该是一个与公寓和普通商品房市场有别的市场。这个市场相对来说应该比较稳定,因为这个市场比较特殊,参与的人比较少、炒作的可能性不大、投资的可能性也相对要小的多。
     再有,别墅项目离老百姓太远,也没有老百姓关注别墅的价格是否呈现价格浮动。所以别墅项目可完全不受商品房市场影响。再者,人们对高房价恨之入骨就是因为普通房价可攀比别墅价格,因为人们感性的认为,普通房价应比别墅低很多才对。
     从理念上讲,别墅项目遵循太多品质和特点上的重要性,即使是北京的别墅项目,我们也很难找到相同的概念,甚至相邻的两个或几个项目也有完全不同的风格。比如格林小镇、运河边的大院子、保利陇上等都是在挖掘自身的环境优势,充分利用了当地天然的河流、林木、坡地特征。
     近日发现,在亦庄板块有个叫海棠别墅的项目,其推出的更是有机概念。笔者心中充满疑虑,为什么别墅要和有机概念弄到一块?
     这不乏有利用人们对食品污染担心的嫌疑,也因为这个地区没有天然的大山、大河可以借势。但笔者在观察项目周边时发现,这个依然是以农业为主要产业的地区,却有个叫留民营的世界著名,也是中国第一个生态农场。
     而海棠别墅宣称拥有有机建筑、有机环境、专属农庄、有机设备设施与建筑技术、有机文化五大体系。但是,我认为也都是在借助留民营生态农场的天然优势为项目造势。

     从楼市新政颁布以来,新政对别墅市场的影响超乎我的预料。我本以为有钱人更在乎生活的品质,同时,和普通住宅的天价相比,有钱人购买别墅,相对来说是占有了更多的社会福利和资源。但是统计数据显示,别墅市场的变动并没有脱离楼市这个大的形势的变动周期。
     自从4月调控政策以来,京城楼市成交量已连续两月出现下滑,别墅市场无论是成交楼盘数量还是具体成交套数或面积也在6月份跌入低谷。6月份北京只有29个别墅项目有成交量,环比5月47个,下降38%,处于今年以来的最低点。同时,别墅整体成交面积3.24万平米,环比5月下降35.8%;成交83套,环比下滑34%。两者也随即跌入上半年以来的低谷。
     不过,尽管成交量处于低位,别墅的均价却变动不大。这是由于在去年房价上涨过程中,别墅价格的上涨幅度没有像普通住宅和公寓那么猛烈,也由于别墅保值增值性、稀缺性,导致其成交量下滑对价格撼动力较小。
     另外,6月份北京别墅供应量(即批准上市)环比5月份却大幅上涨,上升近11.3倍,供应量急速放大。这让别墅市场的竞争将更加激烈,但是这是少数人参加的游戏,我们只能当旁观者,别墅市场怎么走向?笔者认为一定是一条和普通商品房市场不同的路径。
     从各个方面讲,别墅价格出现像商品房那样的剧烈下降的可能性要小得多,一方面别墅的降价压力没有这么大,空间也没有这么大,别墅市场即使是再高的房价也与人们的期望没有关系。另一方面,别墅的需求刚性其实也更小,购买别墅作为第一居所的人少之又少,因此,在购房人认为别墅价格可能会有更大降幅的时候,也会产生观望情绪,这种观望因为没有需求刚性,可能会给市场造成更大的压力。
     在价格刚性,而需求不刚性的情况下,别墅项目的出路就是只有创新了,创新的基本点当然是给业主提供更加舒适、更高品质的产品。
     海棠别墅在京南制造出“有机、生态、环境”这样的概念也算是有突破性的创新,这比那些人工开凿河流、湖泊的开发商更具真实性与说服性,且同时这也抓住了现代人日渐关注健康、注重环境、享受天然、喜欢安静的感性需求。
     海棠别墅提出的概念是要把业主与当地环境相融,把地区性人文引入社区的体系,这与以往人们以为的富人区对周围的排斥不同。他们提出的“特供农庄”基本就是采用“社区支持”(所谓的CSA计划)的模式,组建专业的种植与管理团队,统一实施海棠专属农庄的种植和管理。生活在海棠这个有机生活区的人们可以随时加入到这个CSA计划里来。
     聊了这么多,笔者认为,技术和概念是可以复制的,但是任何一个项目里的精神是不能复制的。别墅市场需要创新作为出路。平心而论,别墅市场也难逃整体楼市低迷的厄运,在我们呼喊房价快降吧,大降吧的同时,也是希望楼市价格能够走上正规化的道路,让广大的人民群众从楼市的发展中享受到快乐和幸福,让人人有实现住房梦想的那一天。

     正所谓老百姓们常说的一句话:生活,就是有一套自己的房子!

 


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