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马跃成的博客

 
 
 

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楼市调控决不能再恶性循环  

2010-06-03 12:52:00|  分类: 地产风云 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                楼市调控决不能再恶性循环
                   文/马跃成
     任志强在《残疾的市场能走多久》的博文中表示,在房地产开发投资已出现下滑的当下,仅依靠保障性住房建设并不能实现对经济增长的拉动,房价下降的根本出路不能过度依赖行政干预,而应提高市场的有效供给。
     国家统计局的数据显示,今年4月,全国房地产开发投资为3340亿,环比3月下降3.19%。主要缘于4月房屋新开工面积为1.34亿平方米,环比下降22.99%,土地购置面积为3017万平方米,环比下降19.74%。
     任志强认为,房地产开发投资很可能也将在销售量下降的压力下继续快速下滑。他说,大约200多万套的保障房也给了投资拉动一点希望,但保障房建设可能根本无力弥补这种投资下滑带来的损失。
     按去年土地出让价格计算,盖同样面积的商品房,地方政府大约可以收到7000亿左右的土地出让金,而同样的土地若变成保障性住房,政府则是零土地收益,也就不可能再将收益转化为其他投资,而同时,地方政府还要为保障房支出相当规模的资金。
     任志强称,当开发商迫于保证现金流而降价时,还有能力购买大量的土地,有能力加大投资建设并提供有效供给吗?如果减少了市场中的有效供给,房价降下去之后买什么呢?当大家都在房价下跌时抢房子、炒房子时,却发现市场中缺乏有效供给时,价格又会怎样呢?
     从中可以看出,任总的意思就是,现在这么调控是不行的,还是要回到去年那样发展道路,让商品房一统天下。但是这不是违背了任总以前讲的,由政府解决普通老百姓的住房吗?开发商不是只给富人盖房子吗?
     政府这次提出加大保障房建设,就是加大市场供应量的一个手段,但是200万套不够不是还可以增加吗?对钢材、水泥、玻璃等建筑材料的需求,是不分商品房和保障房的,只要盖的是房子,就需要这些材料,也就会带动相关产业的而发展。怎么能说搞商品房能带动相关产业,而搞保障房建设就不能带动了呢?
     对相关产业的带动作用,只是与建筑面积有关系。任总的意思可能是说,保障房建设替代了商品房建设,由于保障房政策出来后,开发商的商品房就减少了,这样总的需求就减少了。确实有这种情况,但是这不是明目张胆地要挟政府和绑架经济吗?
     事实上,原来在房价上涨的时候,开发商的开发量也并不是随着房价的升高而升高的,开发商的开发面积从来没有按照计划完成过,我们在月度计划中经常能看到实际的上市量总是与计划差很多。
     捂盘惜售、囤积土地、坐地涨价一直是开发商操纵市场的主要手段,从来没有看到过在房价上涨中,开发商大量抛盘的情况。反倒是,由于房价下降,开发商才会主动加大销售力度。
     如果按照任总的意思,我们在走回头路,就会再次吊起开发商的胃口。谁也不能保证开发商就会一定加大开发量。话又说回来,真就是在走回头路,房价上去了,开发商也增加开发亮了,但是那样开发商就不捂盘惜售了,如果继续抬高房价,这些高价房子卖给谁去?如果都被炒楼的人拿走了,这样的楼市能安定吗?这是我们中国房地产市场存在的目的吗?
     目前,开发商降低开发量是调控药效的基本反应性状,这一点不可怕,继续加大药量,还会有更大的反应,这也要做好准备。但是坚信这是治病救人不可缺少的过程。
     这次调控就是要重建房地产市场新秩序,决不能在走到过去那种调涨调涨的老路上去了。开发商暴利的时代早就该过去了,在中国经济处在低谷,还不稳定的情况下,房地产市场对中国经济的贡献就是需要加大开发量,而不是提高房价增幅。只有低价房才会增加市场需求,才会真正在惠及百姓的而同时对经济发展做出贡献。

 

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