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马跃成的博客

 
 
 

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开发商的盛宴结束了  

2010-06-11 16:49:00|  分类: 地产风云 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                     开发商的盛宴结束了

                    文/马跃成
      昨天,国家统计局公布1至5月全国房地产市场运行情况数据,5月份北京房价虽然同比上涨14.3%,但环比出现0.1%的下滑,成为全国70个大中城市中,房价环比走低的12个城市之一。
     虽然只有0.1%的下滑,但是也是意义重大,因为这毕竟是连续15个月来的首次下降,也是历史上第二次跌势的开始。房价环比走低出现了12个城市也是非常少见的现象,过去都是全国山河一片红,今天出现小片绿,看来形势相当喜人。
     同时,更为重要的是这个调查结果是由国家统计局公布的,按照历史经验,统计局的数据被大打折扣的。最逗人的是国家统计局公布的去年全国房价上涨只有1.5%,而国土部的统计是上涨了25%,两者相差了17倍。而在一线城市中人们的观察是上涨了100%以上,北京的通州、大兴、房山上涨的就更高了。
     因此,参照国家统计局的数据来看,北京的房价下降的幅度一定也不是小数,而全国下降的城市也绝对不仅仅是12个。
     国家统计局发布的数据显示,5月全国商品房销售面积6777万平方米,比上月减少1274万平方米,下降15.8%;商品房销售额3335亿元,比上月减少1113亿元,下降25%。
     房子卖不出去,销售额减少,这对开发商来说是非常致命的,因为房地产是一个需要大量资金养活的行业。而目前的房贷和信贷都压的很紧,开发商只有降价卖房这条路可走。降价卖房对任何一个企业来说都是不情愿的,对吃惯了暴利的开发商来说更是难以接受。
     去年,中国的房地产业借助救市的大环境,给楼市烧了一把烈火。在商品房销售价量齐升出现“井喷”的背后,是开发商赚了个“盆满钵满”。
     国家统计局今年初公布的“2009年全国房地产市场运行情况”报告计算,2009年中国房地产市场的商品住宅销售额36769亿元,比去年增长了80%;销售的商品住房面积为8.0438亿平方米。2009年中国的房地产商,仅在对城镇居民销售的商品住房上,一年赚取的利润就高达18887.6326亿,相当于当年全国税收总收入的30%。

     根据国土资源部的信息,当年“全国主要城市”用在“居住用途”上的“地价平均值”为每平方米1681元。新建商品住房的容积率以2来计算,分摊到每平方米住房中的“楼面地价”,约850元,建安费以每平方米1000元计算,其他的配套费、税费和经营管理费,全国城镇的平均费用以600元计算。综上所述,2009年全国城镇商品住房的平均成本,每平方米约2500元。当然这里面的成本都是公开的正常成本。
     按照任志强先生“全国平均房价4600元”的说法,房地产的利润率达到45%左右,还是位居各行业之首。以号称低利润的开发商万科为例,去年在重庆卖房子,平均每平方米净赚1082元,而重庆去年商品房均价约4000元,利润率也达到25%以上。这个情况是符合事实的,去年的房价天天涨、月月涨,囤积几个月就上涨万元的情况并不新鲜,而所有涨出来的钱除了少量经营成本外,基本上都是纯利润的。
     国际上房地产业的利润率一般在5%上下,我国工业品制造行业的平均利润率也在这个范围,而我国房地产行业的利润率普遍认为在30%以上,完全是暴利行业。这也被像海尔、雅格尔这样首屈一指的制造企业、服装企业明星也纷纷挤进地产业所证明。
     但是,现在我们可以说,房地产行业将彻底告别暴利阶段,这轮房价下跌之后房地产将真的步入微利时代的轨道。业内的人士总是抱怨房地产从业门槛太低,什么人都敢搞房地产开发,结果把这个行业搞成了过街老鼠。
     这次降价潮也必定会在业内掀起一阵洗牌风,重组、并购、倒闭、破产都是不可避免的,就让以后的楼市在微利的轨道上健康发展吧。

 

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