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马跃成的博客

 
 
 

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开发商还在死扛房价的十个理由  

2010-05-06 16:25:00|  分类: 地产风云 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                  开发商还在死扛房价的十个理由

                  文/马跃成

     目前的调控和楼市走向大家都是有目共睹,任志强也首次承认房价将不得不降。恒大地产项目以15%的折扣拉开了这轮的房价大战序幕。
     中央政府的调控可以说是雄心勃勃,人们也寄予了很大希望。看得出来短期的房价下降不是中央调控的目标,老百姓也都希望有一个稳定安静的家。因此说这次调控其实并不准确,因为怎么看这次的动作都像是制度创新,像是1998年房改之后的又一次房改。
     我们对这次的创新充满希望,但是创新也触动了一些阶层的利益,自然就遭遇这些人的反抗。最近在楼市刚刚开始进下跌通道的时候,来自开发商方面的一股逆流又涌动起来。
     多数开发商认为,此轮新政目的是遏制炒房和放缓疯涨的房价;大量刚性需求及改善型需求将支撑北京楼市走稳,房价降幅不会很大。不少开发商表示,政府意图很明显,无论是遏制还是坚决遏制,针对的都是“部分城市房价快速上涨”,并不是一定要房价下降。
     一、一种说法是,此前也出台了若干个楼市调控政策,哪个政策超过一年了?“遏制过快上涨不等于是让房价大幅下跌。”现在遏制过快上涨的政策是有前提的。当房价已经不再过快上涨的时候,政策也可能会取消。
     二、由于房地产业近十年来的发展,每时每刻都受到政策的制约。不仅是开发商,连购房人对政策也有了一定的免疫能力。土地成本如今这一比例达到了65%。尤其是去年拿地的房地产企业。超高的成本限制了这些地王项目的降价空间。没有泡沫也就没有好啤酒,作为国家的支柱型产业,一个房地产行业可以带动七十几个行业,包括钢铁、水泥、家电等等,所以它对GDP的贡献非常之大。
     三、新政策确实会对炒房客有一定的抑制作用。不过,这对推升房价的主要因素——供求关系并不会带来根本性变化,短期内拐点不可能出现。土地供应不可能无限度扩大,尤其是一线城市的用地供应难题不容忽视。一旦需求和投资被过度限制,房地产企业很可能会重新上演2008年不投资、不开工,土地卖不出去,市场供应萎缩的情形,而一旦政策“松闸”,反而会再度引发类似2009年下半年楼市暴涨的局面。
     四、在售房源很少,特别是五环内,很可能出现的情况是你拿着钱却买不了房,一是价钱太贵,二是根本买不着。在资金允许的情况下,还是应该将视线放在四环以内的房子上。CED东扩以内的房子,如果要买,还是早买。
     五、虽然国家近年来一直在出台政策遏制房价过快上涨,但每次政策观望期过后,京城房价仍旧一路飞跑。上周有人表示,不出下周末,房市就能转暖,扛过政策观望期就万事大吉。他认为,国家调控政策不是要把房价一棒子打到谷底,而是希望房价不能涨得太猛,保持一个稳步上升的趋势。
     六、三环以内现在房价大概在4万~7万元/平方米,远远低于上海核心区域12万~15万元/平方米,香港20万~30万元/平方米的价格水平。长期来看,京城房价还会上涨,只是涨到一个大部分客户都承受不了的高度时,价格会暂时停下来‘歇一歇’,然后再继续涨。
     七、全市去年竣工的商品房大约在12万~15万套,大概需要40年时间才能满足全市每户家庭的基本购房需求,供应量严重不足。北京房市消费的主力不是炒房者。某项目一套商品房总房价就在500万元。炒家即便买走其中一个单元,也不足以影响整个小区的房价。
     八、没有从根本上解决土地财政、房地产开发成本不断上涨、市场供应量严重不足等关键性问题,房价经过政策调整适应期后,可能出现‘报复性’上涨。
     九、这次调控政策“比较准”,锁定的是投资投机型购房。但是由于刚性需求包括改善型需求的大量存在,加上在通胀预期下的保值需求,楼盘走稳依然有足够的支撑力量。定价权在开发商手里,开发商手里不缺钱,不会有太大的降价动力。
     十、2009年以来,受益于楼市回暖,开发商自有资金充裕,本身依然没有降价动力。所以,面对调控新政,不少开发商会选择“按兵不动”来支撑现行房价,一旦降价,不排除加剧购房人观望心理的可能,反而让开发商更被动。

 

    博友(过客)(2010-5-7 2:09:41)

    (既然列出来这么多理由,总得逐条驳斥一下或分析一下,表明你自己的态度,指出对方的错误所在。光把那些逆流言论罗列一番,意义不大,说不定还起到相反效果。)
   还是大家评说吧!这些理由有多少新东西?其实以前房价上涨也不是这些理由造成的,去年如果没有经济危机救市资金的流入,即使这些理由再硬,房价也不会从09年初的低谷涨上来。不管过去还是现在,这些理由只是一些人忽悠房价上涨的借口。

 

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