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马跃成的博客

 
 
 

日志

 
 

房价下降一半不至于把银行压垮  

2010-05-27 14:53:00|  分类: 地产风云 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                    房价下降一半不至于把银行压垮
                        文/马跃成
    据悉,北京市银监局已经完成了对北京地区房地产贷款压力测试。

  测试结果显示,房价下跌20%将会对股份制银行房地产开发贷款产生一定影响,但对个贷影响不大,但房价下跌30%,利率提高108个基点,对股份制银行个贷业务将会产生一定影响,并催生不良贷款。房价下跌50%银行将不能承受。
   一股份制银行北京分行人士表示,若房价跌50%房地产市场或崩盘,那样会对银行的不良贷款率带来绝对的影响。该行目前仍认为北京房价不会有太大的跌幅。

  另一股份制银行北京分行个人贷款部负责人表示,虽然银行对于房价下跌有一定的容忍度,但银行非常担心会出现房价下跌而引起的断供现象,一旦出现就会形成一种传导机制,给房地产贷款带来系统性风险。

   那么,我们要问,这么高的房价是怎么上来的,难道继续往上涨就没有风险了吗?涨的再高,时间越久不是风险更大吗?

    房价从去年初的低谷到现在到底上涨了多少,其实人们都清楚。说房价下降多少,当然不能以国家统计局的的数字为准。
    昨天又转着看了一下中介橱窗里的二手房报价,发现两个有趣的现象,一个是楼房价格已经没有几十万元的了,即使是最小的一居室都一百多万了,其他的都是二百多万到五百多万的标签。
     另一个现象是同样的一个楼盘几乎相同的房子的报价相差非常大,比如大兴某公寓的毛坯房最低的报价是14900元/平米,而最高的达到23000元/平米。而一个朋友在去年初买这个楼盘的时候,类似户型价格还不到8000元/平米。
    另一个朋友在去年5月份以8000元的价格卖掉了大兴的房子,然后在四惠买了一个大户型的二手房,价格是17000元/平米。现在这两个区域的房价是个什么状态?上涨的幅度都超过了100%。某在大兴拍下地王的开发商曾预测大兴的房价在今年底达到2万,现在是不是提前达到了目标?

     东三环某著名楼盘08年开盘房价是9600元/平米,去年初开盘是13500元/平米,7月份到了16000多元/平米,到今年初就到了3万附近了。

     “2009年初望京房价在10000元左右,2010年初20000元左右,2010年两会期间,地王产生后房价飙升至30000元。”鑫尊地产望京区域张经理这样描述望京的房价。

  据鑫尊地产成交数据统计,地王拍出后的一个月内周边二手房价格普遍上涨5000-8000元/平方米,报价平均环比涨幅达30%-50%,区域内二手房成交均价达25000-27000元/平方米,环比上涨25%,同比上涨95%。
     这种情况在北京还是比较多的,通州、房山也差不多。这些过去的价格洼地现在上涨的已经超过了东四环附近,要是说这种房价有一半的下降空间算多吗?
     但是最近楼市上,反对调控的声音有点强烈起来了。有机构说做了银行压力测试,如果房价下降50%以上,四大银行受不了,如果下降30%以上股份制银行受不了。根据楼市的实际情况,下降一半对各类银行都没有致命的威胁,甚至没有太大的影响。
     这主要是:
     一、房价上涨的速度太快了,在现在这样一个高位上,房价下降一半的房价依然是高房价。如果容许房价再涨,那么对银行的风险才是更大呢。把房价里的泡沫挤出来,对银行来说实际上是在减低风险。
     二、房贷在每个银行都不是主要业务,另外前几年的房贷本来就很低,又已经支付了这么多年,因此即使房价大幅度下降,前几年的房贷也是良性的,没有风险。危险的是最近这两年的房贷,特别是去年的房贷,但是这部分占的比例就很小了。
     不能一提房价下降好像所有的房贷就都成了劣质贷款,即使是美国的次贷危机不也只是次贷这一部分吗?
     三、建设银行明确表示,房价下降50%不会对建行造成严重伤害,而建行是所有银行中承担房贷量最大的银行,建行没有问题,其他国有大银行也就不该有问题。如果有小银行因此被拉垮那就是没有办法的事了,是自己经营的问题,市场经济就是这样。
     当然这里说的房价就是市场上实际贴出来的房价,而不是以统计局的统计数据为基础。

 

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