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马跃成的博客

 
 
 

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土地增值税也是一把调控利器  

2010-05-21 18:04:00|  分类: 地产风云 |  标签: |举报 |字号 订阅

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               土地增值税也是一把调控利器

                文/马跃成
     在国家委托发改委牵头楼市调控之后,北京最近也组织了十部门的联合执法行动。楼市调控开始了新政与执法并举的阶段。
     调控楼市最有效的政策无非土地、信贷和税收三大项。在人们冀望以房产保有税来调整人们的购房需求的时候,其实还有针对开发商的一个重要税种没有纳入人们关注的视线,这就是土地增值税。
     从1994年开始,国家税务总局规定按照四级超率累进税率征收土地增值税,即增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%;增值额超过扣除金额50%到100%的部分,税率为40%;增值额超过扣除金额100%到200%的部分,税率为50%;超过200%的部分税率为60%。
     在实际执行过程中,由于开发企业成本核算存在较大的技术难题,同时没有严格的征缴时限,土地增值税一直采取预征这种权宜之计。大部分地区按照预售商品房收入的1%至2%的比例征收。
     从这个数字来看,与房价暴利和土地增值的情况来看,土地增值税远远没有征足。有专业人士估计2005年至2009年我国土地增值税共流失2.52万亿元。
     以上海为例,上海去年商品住宅销售额达到4330亿元。如果其中仅一半的销售额需要清算土地增值税,并且按最低的30%税率清算,征税额度将达到129.9亿元,已占到上海今年前5月土地出让收入的1/5。
     4月1日至28日上海成交均价前十名楼盘中,包括佘山高尔夫别墅、四季雅苑、翠湖天地嘉苑在内的6个楼盘成交均价超过10万元/平方米,其中汤臣一品4月成交均价已达17万元/平方米。这些项目取得土地时间比较久,售价上涨幅度高,增值额大,清算时征税比率也高。
     北京10部门发布的《北京市房地产开发企业经营行为专项检查实施方案》表示,加强土地增值税的征收管理工作,对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。有专家估计北京数百家房地产开发企业中,完成了土地增值税清算的企业可能不到1%。
     国家税务总局财产行为税司司长陈杰日前表示,土地增值税管理要按规范化管理的要求操作,先预征后清算,积极倡导社会中介机构依法进行清算,选择部分清算对象开展重点稽查,确保清算的准确性。国家税务局在2007年也组织过类似的清查行动,但是在后来的救市政策出台后,也不了了之。这次应该继续下去,进行到底,再也不能半途而废了。

 

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