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马跃成的博客

 
 
 

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房价跌幅应在50%以上  

2010-05-13 16:18:00|  分类: 地产风云 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                       房价跌幅应在50%以上

                       文/马跃成  
     本来不想谈房价到底应该降多少的问题,因为笼统的谈房价降了多少这个问题其实很复杂,这就像国家统计局的数字一样,几乎没有一次与人们的感受相同。但是现在市场上充斥着降价幅度的真真假假的数字,让人们觉得无所适从,所以也出来谈点自己对房价降幅的认识。
     不好谈房价降到多少的原因是房价在地区间、在楼盘间的变动差距比较大。我们不能以点盖面,以某个楼盘或者是某个项目的降幅作为依据,但是也不能以统计数据为准,让笼统的结果掩盖了事实真相。
     比如,有的楼盘去年就涨价100%以上,这样的情况即使降低50%,它的年增涨依然不少。而如果像统计局的数据,去年的涨幅只有1.5%,这还要什么点上涨其实就是负增长了,还怎么调整?
     房地产市场的变化比较大,地区间的差距也比较大,其实就是个有点模糊的市场,所以我们谈论房价的跌幅也要从人们的感觉来判断。房价涨了多少?跌了多少?跌的幅度是不是到位了,这点人们的心中是有本帐的,我们要算的就是这本帐。
     一、大部分银行已经发布消息称,房价下降三成,银行是可以容忍的。这个意思是什么?房价下降三成以上,银行就承受不了了?还是就要救市?为什么三成行,三成半就不行?当银行自身难保的时候,银行救市可能也是枉费心机,就像美国的那几家银行一样。
     二、说房价下降的幅度应该说是从最高点的时候算起,也就是是说从房价最高的那段时间看,然后看房价在最低点是降低了多少。就像股市的6124点到后来的1600多点。所以看起来房价下降的幅度应当相当大才对。
     三、现在看北京地区的房价上涨在100%以上的地区不在少数。大家可以回顾一下自己周边09年初的房价,和现在的房价对比一下就知道了。当时北京房价上2万元的还不多,现在大兴接近两万,通州都超过2.5万了,当时城区还有不足万元的二手房,现在超过3万的现象已经非常普遍,所以有很大下降空间。
     四、降价幅度不同地区不可能完全一样,但是起码是一半的地区的房价的下降幅度达到了50%以上。也就是说绝大多数人看起来房价是下降的比较厉害的。
    五、房价下降50%后的房价依然不是个小数目,这是个原因,另一方面,即使是去年处的房价不也是存在巨大泡沫的吗?所以理应当在下降到去年初的水平之后,还要继续下降才对呀?
    六、什么是合理的房价?现在的房价一点成本因素都不考虑了,全是跟着感觉走,跟着临盘往上涨。说句实在话,这不是成年人玩的游戏。以历史的发展眼光,站在社会责任的高度,两限房的房价是个比较合理的参考。本来两限房就不是个正经东西,其实就是个临时调控房价的措施。因此如果和两限房比较起来,现在的房价还有100%的下降空间都不止,所以下降50%算啥?
     七、在去年房价上涨阶段,被卷进楼市的主要是大大小小的投资者,这么多年都是有房的人在买房,没有房的人总是买不起房。不要相信有房人买房是改善性刚性需求,想一下,现在房价下降了,这些人还改善吗?上涨时购房,下降时不购房就是弹性需求。只有把旧房子卖掉后再买新房的才叫改善性需求,持有两套以上的住房总归是有投机的意思。这么看来房价下降50%不大会伤到普通老百姓头上。
     这几天,关于房价下降消息不断,有媒体报道称,“北京商品住宅均价一月降幅近8000元”。潘石屹也惊呼“中国房地产市场进入冰川期”,楼市从火山喷发般的热度,骤降到冰川期,房价的降幅小了行吗?就是下降50%也不够呀。

 

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