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爱尔兰危机再给中国楼市敲响警钟  

2010-11-28 09:59:00|  分类: 地产风云 |  标签: |举报 |字号 订阅

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            爱尔兰危机再给中国楼市敲响警钟
                        文/马跃成
    最近爱尔兰也深陷深陷债务危机,而这次又是因为房地产惹的祸。“次贷”风暴的刮起让爱尔兰金融泡沫瞬间破灭,尽管18个月以来,爱尔兰政府积极采取调控、紧缩措施,并曾接受过欧洲央行940亿英镑救助资金,但情况并未因此好转,反而更加严重,爱尔兰终于撑不住了。
     经济泡沫和外国投资带来房价的飙升,爱尔兰的建筑业一度占据了12%的国家GDP份额和贡献了主要的就业率。2004年爱尔兰新建了80000栋新房屋,同时期英国只兴建了16000栋。
    爱尔兰经济增长持续了20年。由一个以农牧为主的欧洲穷国,一跃成为欧洲第三富国,推动爱尔兰经济增长20年的支柱产业之一是房地产业。爱尔兰经济快速增长得益于地产业的快速发展。但是这个也是潜藏着的隐患,房地产泡沫不断积累的重要表现之一就是房价一路飙升。从1995年到2007年,爱尔兰房价平均上涨了3到4倍,房价相对家庭年收入的系数也从4增长到10。
     1996年,房地产业在GDP中的占比是5%;2006年,是10%。公共住房领域的投资增长是爱尔兰投资增幅最大的领域。爱尔兰居民将新到手的财富再投资于房地产。开发商将码头变成办公楼,将牧场变成居民住宅区。2006年,开发商建造了93419座住宅楼,是十年前的3倍。
     从1995年到2007年,新房价格增长3.5倍,二手房价格增长3倍,房价与家庭年收入之比由4增长到10,在首都都柏林,是17。房价暴涨,暴增了居民账面收入,更进一步吸引投资、投机资金介入地产,推升房价进一步上涨。房价上涨,带来了巨额增值税和印花税收入。据测算,增值税和印花税占房价的28%。2000至2007年,爱尔兰的增值税和印花税收入从3%提高到9%。政府从房价上涨中获益多多。
    地产业的快速发展催生了一个富裕的爱尔兰,政府无疑是最大的赢家。然而对房地产泡沫监管的放任,只会导致泡沫越吹越大,直至破裂。2010年的房价比2006年房价最高值下降了35%,已跌至2002年的房价水平,所有个人投资者资产均缩水35%以上。随着泡沫的破裂,没有一个人是真正的赢家。
  上世纪80年代后期,伴随着日元升值,美国向日本推行金融自由化,加速日本泡沫经济的形成。日元升值刺激境外资金大规模流入,推动房价及股市持续大幅上涨。
    无论是日本“失去的10年”,还是眼下从“老虎”变成“病猫”的爱尔兰,一个共同的教训是金融系统对房地产领域的过度放纵。过度宽松的财政货币政策加剧资金过剩,助长泡沫膨胀;大批公共工程上马增加了对土地需求,进一步刺激地价上涨,各种因素叠加共振,使地价、房价飞涨。
    宽松的房贷条件和政府失察,最终成为压垮这些“诞生经济奇迹”国家的最后一根稻草。在泡沫膨胀过程中,银行扮演了重要角色。涨了若干倍的房地产居然被视为最可靠的“硬担保”,留下巨大风险敞口。而持续上涨的房地产市场骤然失速,依靠信贷支撑的房贷体系就会出现大笔坏账,从而把银行和整个经济拖入深渊。
     曾几何时,爱尔兰经济奇迹享誉欧洲,地产业的快速发展催生了一个富裕的爱尔兰。然而,在这场泡沫游戏中,随着泡沫的破裂,没有一个人是真正的赢家。
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